Marco Dassori
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A média do preço dos imóveis de Manaus encolheu pelo terceiro mês consecutivo, em junho. A redução foi de 1,75% e fez o valor do metro quadrado cair de R$ 5.742 para R$ 5.641, em relação ao mês anterior. A queda veio em patamar superior aos registros de abril (-1,33%) e maio (-1,31%). Assim como ocorrido nessas ocasiões, a capital amazonense seguiu na direção contrária da média nacional, que avançou com mais força no mesmo período e subiu 0,47%. Ambos os índices ficaram bem abaixo da “inflação do aluguel” medida pelo IGP-M (Índice Geral de Preços – Médio), que pontuou expansão de 0,62%.
Manaus e Campo Grande (MT) foram as únicas capitais a experimentar decréscimos no mês, conforme o Índice FipeZap, estudo mensal da Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), que acompanha as flutuações do mercado imobiliário de 50 cidades brasileiras. Os números indicam uma desvalorização acumulada de 1,34% para os imóveis de Manaus, de janeiro a junho de 2022, em dado abaixo da média brasileira do setor imobiliário (+2,96%). No acumulado dos últimos 12 meses (+2,32%), correspondeu a menos do que a metade da valorização nacional (+6,10%).
O levantamento aponta que o novo recuo foi puxado pela diminuição relativa dos preços médios em bairros nobres da zona Centro-Sul da cidade, como Adrianópolis, Aleixo e Flores. O Centro também seguiu em trajetória de desvalorização, com perda mensal de 20%. Em contrapartida, bairros menos cotados, como Dom Pedro, na zona Oeste, e Vila da Prata, na zona Oeste, voltaram a escalar no ranking. Lideranças do setor avaliam que a sondagem mostra apenas um retrato parcial do mercado imobiliário da capital amazonense, já que leva em conta apenas propriedades usadas.
Na média nacional, o Índice FipeZap de junho acelerou 0,47% na variação mensal, em movimento mais forte do que o de maio (+0,41%). O aumento ficou bem abaixo do IGP-M, que apontou alta de 0,62% no mês, conforme a FGV. Perdeu por uma margem ainda maior para o IPCA (+0,67%) do IBGE. No semestre, o indicador pontuou 2,96% de valorização, para uma “inflação do aluguel” de 7,84%, e para uma inflação oficial em 5,49%. Em 12 meses, as elevações foram de 6,10%, 11,12% e 11,89%, respectivamente.
Os reajustes para cima foram a regra em 45 das 50 cidades sondadas pelo Fipezap – que se baseou em 1.440 anúncios imobiliários locais para realizar seu levantamento. Entre as capitais, apenas Manaus (-1,75%) e Campo Grande (-0,56%) foram na direção contrária. Em nove, o índice superou a média do indicador: Curitiba (+1,99%), Vitória (+1,85%), Recife (+1,37%), Goiânia (+1,18%), Florianópolis (+1,08%), João Pessoa (+0,98%), Salvador (+0,77%), Maceió (+0,71%) e Belo Horizonte (+0,57%). Na sequência estão Rio de Janeiro (+0,27%), São Paulo (+0,24%), Fortaleza (+0,20%), Brasília (+14%) e Porto Alegre (+0,04%).
Bairros em alta
O Adrianópolis (R$ 6.524), na zona Centro-Sul, ainda é dono do metro quadrado mais caro de Manaus, mas reduziu o passo em relação a maio (R$ R$ 6.633). Foi novamente seguido pela Ponta Negra (R$ 6.495), na zona Oeste, e pelo Dom Pedro (R$ 6.279), na zona Centro-Oeste, que aumentaram seus preços. Nossa Senhora das Graças (R$ 5.841), também na zona Centro-Sul, ultrapassou a Vila da Prata (R$ 5.731), igualmente na zona Oeste. Em um ano, as variações respectivas (+4,4%, +6,6%, +19,3%, +1,6% e +19,4%) foram todas positivas.
Nas demais posições do ‘Top 10’ da capital, o registro foi de estabilidade e quedas. Parque 10 de Novembro (R$ 5.150) e Aleixo (R$ 4.958), ambos na zona Centro-Sul, trocaram de posições. Flores (R$ 4.665), também na zona Centro-Sul, Alvorada (R$ 4.581), na zona Centro-Oeste, e Centro (R$ 3.029) permaneceram onde estavam. Na comparação com junho de 2021, apenas Parque 10 (+14,7%) e Flores (+12,6%) ficaram mais caros, enquanto Aleixo (-11,3%) e Centro (-29,5%) reduziram seus preços e o Alvorada estagnou.
Com isso, o preço médio do metro quadrado manauense (R$ 5.641) ampliou sua diferença em relação à média nacional (R$ 8.082). O valor está próximo ao de cidades médias de São Paulo – Santos (R$ 5.656) e Diadema (R$ 5.687) – e Santa Catarina – Joinville (R$ 5.695). Manaus segue à frente de Salvador (R$ 5.547), João Pessoa (R$ 5.261) e Campo Grande (R$ 4.866). Mas, foi ultrapassada por Goiânia (R$ 5.697), caindo do 12º para o 13º lugar, entre as 16 capitais listadas pelo FipeZap. Os preços mais elevados ainda estão todos no Sudeste: São Paulo (R$ 9.936), Rio de Janeiro (R$ 9.778) e Vitória (R$ 9.351).
“Movimento normal”
O presidente do Sinduscon-AM (Sindicato da Indústria da Construção do Estado do Amazonas), Frank Souza, considera que o indicador do Fipezap não pode dar uma ideia precisa do panorama global do mercado de Manaus, porque a pesquisa é feita apenas com imóveis usados. O dirigente acrescenta que os bairros que mostram oscilações ficam em áreas mais nobres, enquanto os lançamentos são majoritariamente de padrão econômico e em outros pontos da cidade.
“Tem dono que quer vender sua casa mais barata, e ninguém sabe a dor que ele está sentindo. Ele pode estar querendo ir para outro lugar, ou fazer dinheiro rápido. É mais uma coisa pessoal. Não temos como mensurar isso em relação ao mercado de incorporações imobiliárias. Mas, em linhas gerais, podemos dizer que o preço do metro quadrado que a pesquisa mostra está batendo, e não está tão baixo”, avaliou.
Indagado se os números poderiam indicar que a classe média manauense está se desfazendo de patrimônio, em razão das restrições orçamentárias e do endividamento, Frank Souza disse que há apenas um “movimento normal” no mercado. “É claro que o custo de vida aumentou, mas não dá para dizer que o consumidor está se apertando. O Amazonas ainda não está sentindo muito o reflexo que já se vê em outras praças. Inclusive, vamos ter um novo Feirão da Caixa. Há outras razões para isso. No Centro, por exemplo, vemos uma migração, porque os imóveis antigos geralmente não têm garagem e área de lazer, ou estão em áreas de menor segurança”, opinou.
“Mercado dinâmico”
Em entrevista anterior à reportagem do Jornal do Commercio, o diretor da Comissão da Indústria Imobiliária da Ademi-AM (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Amazonas), Henrique Medina, disse que as vendas do setor seguem crescentes e que a tendência ainda é de valorização dos imóveis novos, em virtude não só da demanda, mas também da pressão dos custos. Ele avaliou que “pode ter acontecido” uma concentração de vendas de unidades habitacionais com ticket médio mais baixo, influenciando na média.
“Houve aumento nos preços dos insumos, e o incorporador precisa repassar esse valor, infelizmente. O combustível aumentou bastante também, e nossos materiais vêm quase todos de fora”, comentou. “Estamos vendendo imóveis até com tickets mais altos. Mas, o mercado é muito dinâmico. O fato de os preços do metro quadrado terem reduzido no mês passado e no mês retrasado não indica que isso vai continuar nos meses seguintes, por conta de dificuldade de compra de imóveis”, encerrou.
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