O preço médio do metro quadrado dos imóveis de Manaus emendou uma segunda rodada mensal de elevação, entre abril e maio. O valor subiu 2,18% na variação mensal, passando de R$ 5.162 para R$ 5.275, na maior alta do país. A capital amazonense avançou com mais ímpeto do que no mês anterior (+0,49%), batendo com folga a média brasileira (+0,48%). Os dados são do Índice FipeZap, estudo mensal da Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) que acompanha as flutuações do mercado imobiliário de 50 cidades brasileiras.
O incremento mensal (+2,18%) fez Manaus subir da oitava para a primeira colocação do ranking das 16 capitais analisadas pelo indicador – que tomou como base 1.440 anúncios imobiliários locais. Vitória (+1,63%) aparece em um distante segundo lugar, seguida por Goiânia (+1,40%), Florianópolis (+1,38%), Curitiba (+1,09%), Maceió (+0,91%), Salvador (+0,86%), Fortaleza (+0,61%), Brasília (+0,59%), Belo Horizonte, Recife, João Pessoa (as três com +0,56%) e Porto Alegre (+0,47%). São Paulo e Rio de Janeiro aparecem com altas de 0,29% e 0,13%, respectivamente. O único dado negativo veio de Campo Grande (-0,21%).
No acumulado do ano, a capital amazonense (+3,36%) já subiu da 11ª para a sétima posição, suplantando o número brasileiro (+1,59%). Maceió (+7,29%) lidera a lista, enquanto Vitória (5,49%), Florianópolis (+5,22%), Curitiba (+4,56%), João Pessoa (+3,67%), Goiânia (+3,52%) também aparecem à frente de Manaus. Abaixo desse patamar estão Brasília, Porto Alegre (ambas com +2,12%), São Paulo (+1,80%), Salvador (+1,33%), Campo Grande (+1,32%), Rio de Janeiro (+0,90%), Recife (+0,89%) e Belo Horizonte (+0,20%). Fortaleza (-0,23%), por outro lado, registrou retração.
Em 12 meses, Manaus (+11,60%) já aparece com o segundo maior percentual de elevação de preços entre as capitais, sendo superada apenas por Maceió (+14,02%), e já ultrapassando Vitória (+11,44%) e Curitiba (+10,03%). Completam a lista Brasília (+9,55%), João Pessoa (+8,89%), Florianópolis (+8,62%), Goiânia (+8,01%), Porto Alegre (+4,65%), Campo Grande (+4,62%), São Paulo (+4,31%), Fortaleza (+4,07%), Salvador (+4,04%), Recife (+3,12%), Belo Horizonte (+2,73%) e Rio de Janeiro (2,06%).
Na média nacional, o Índice FipeZap (+0,48%) acelerou ante abril (+0,30%) e março (+0,18%). Mas, ficou aquém do IPCA do mesmo mês (+0,68%), conforme expectativa da pesquisa Focus, do BC. Em cinco meses, os respectivos percentuais foram +1,10% e +2,38%. “Confirmada a variação dos preços ao consumidor, calcula-se que o preço médio de venda residencial encerrará maio com recuo de 0,19%”, assinalou o texto da pesquisa, acrescentando que o valor deve recuar 1,43% no acumulado, descontada a inflação oficial.
Bairros em alta
O Adrianópolis (R$ 6.136), na zona Centro-Sul, se manteve com o metro quadrado mais caro de Manaus. O bairro Ponta Negra (R$ 6.018) – na zona Oeste – se segurou no segundo lugar. Nossa Senhora das Graças (R$ 5.564) – na zona Centro-Sul – subiu ao pódio e tomou o lugar do São Jorge – na zona Oeste. Apenas os dois últimos (+13,9% e +7,1%, na ordem) avançaram em relação ao levantamento anterior, enquanto o terceiro viu se valor encolher 6,5%, na mesma comparação.
A maior alta proporcional se deu no Aleixo (+21,4% e R$ 5.266) – na zona Centro-Sul –, que figurou na quarta colocação. Outros incrementos de dois dígitos foram registrados no Dom Pedro (+20,5% e R$ 5.102) – zona Centro-Oeste –, Chapada (+20,4% e R$ 4.495), Flores (+19,9% e R$ 4.090) – ambas na zona Centro-Sul – e Centro (+18,7% e R$ 4.691). Compensa (+5,3% e R$ 3.955) – zona Oeste – e Parque Dez (4,7% e R$ 4.479) – zona Centro-Sul – também tiveram valorizações.
Embora tenha registrado a maior alta, o preço médio do metro quadrado de Manaus (R$ 5.275) está 30,73% aquém da média nacional (R$ 7.615), com preço próximo a cidades médias, como Vila Velha (R$ 5.238) e Diadema (R$ 5.144). A cidade está em 13º lugar entre as 16 capitais brasileiras listadas pelo FipeZap, à frente de João Pessoa (R$ 4.678), Goiânia (R$ 4.656) e Campo Grande (R$ 4.368), mas logo atrás de Salvador (R$ 5.319). O metro quadrado mais caro do Brasil ainda está no Rio de Janeiro (R$ 9.530), seguido por São Paulo (R$ 9.491) e Brasília (R$ 8.214).
“Preços descalibrados”
O diretor da Comissão da Indústria Imobiliária da Ademi-AM (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Amazonas), Henrique Medina, reforça que o valor do metro quadrado da cidade ainda é um dos mais baixos do Brasil, enquanto os custos de construção são mais elevados do que os da maior parte dos Estados. O dirigente admite que os valores dos terrenos em outras regiões podem custar mais caro, mas destaca também que os preços dos imóveis de Manaus estavam “descalibrados” em razão de alguns dos incorporadores terem trabalhado com valores “abaixo do padrão”.
“Eu já vinha falando isso em várias entrevistas, inclusive incitando a população a comprar imóveis, porque os preços estavam mais baixos e iriam aumentar. Às vezes o incorporador precisava vender o estoque mais rápido e em valores mais baixos do que o normal, seja por uma dívida bancária, um cumprimento de cláusula de demanda mínima com um banco, etc. Mas, esse movimento acabou. Outro motivo é que, nos últimos anos, Manaus lançou muitos empreendimentos do padrão econômico. Como o valor do metro quadrado dessas unidades é muito abaixo do padrão, ocasiona em um valor médio mais baixo do que de outras regiões”, conjecturou.
Outro motivo apontado por Medina é o aquecimento da economia e, especialmente do segmento imobiliário, já que a pandemia fez com que as pessoas buscassem imóveis com espaços maiores e em condomínios fechados. “Mas, é claro que esse é um movimento em todo o Brasil e os preços precisam eventualmente se enquadrar. Outra razão é a inflação dos insumos que está totalmente fora do controle e tem inviabilizado alguns lançamentos, sobretudo os de padrão mais baixo, que têm teto de preço para venda”, acrescentou.
Quanto à relativa desvalorização do Adrianópolis, entre abril e maio, diretor da Comissão da Indústria Imobiliária da Ademi-AM diz que isso pode ter acontecido “em uma venda ou outra” e de forma isolada, mas destaca que não houve queda no preço do metro quadrado de nenhum bairro. “Todos os locais de Manaus que contam com infraestrutura básica para um desenvolvimento imobiliário, como os citados, sofreram valorização, em decorrência do número de unidades dessas regiões. Isso depende muito do estoque de cada uma. Às vezes, o estoque é menor e a valorização é maior. E vice-versa”, arrematou.
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