Após meses seguidos de alta, o preço médio do metro quadrado dos imóveis de Manaus caiu, na passagem de janeiro para fevereiro, fazendo a capital despencar no ranking nacional. O corte foi de 0,11%, reduzindo o valor de R$ 5.176 para R$ 5.171, em trajetória contrária à da média brasileira (+0,26%). A capital amazonense, contudo, segue com altas de 1,32%, no bimestre, e de 11,35%, em 12 meses. Os dados são do Índice FipeZap, estudo mensal que acompanha as flutuações do mercado imobiliário de 50 cidades brasileiras.
O decréscimo mensal dos preços de Manaus foi o quarto maior do ranking das 16 capitais analisadas pelo indicador. As maiores baixas se deram em Salvador (-0,34%), Fortaleza (-0,21%) e Belo Horizonte (-0,19%). Em contraste, 11 cidades apresentaram aumentos. Os maiores foram registrados em Maceió (+1,48%), Curitiba (+1,00%), Florianópolis (+0,88%), Vitória (+0,86%) e João Pessoa (+0,84%). São Paulo e Rio de Janeiro encerram o ano com incrementos médios de 0,40% e de 0,25%, nos preços de seus imóveis, em números bem mais baixos do que os de janeiro (+3,91% e +1,88%).
Na análise dos últimos 12 meses, entretanto, a capital amazonense (+11,35%) ainda detém o maior percentual de elevação de preços do mercado imobiliário nacional, superando Curitiba (+10,48%), Maceió (+10,43%), Brasília (+9,54%), Vitória (+8,35%), Florianópolis (+7,50%), João Pessoa (+5,97%), entre outras. São Paulo e Rio de Janeiro, pontuaram +4,17% e +2,05%, respectivamente. Nesse horizonte temporal, o indicador acumula avanço nominal de 3,99%, em âmbito nacional, ficando 0,96% abaixo da inflação acumulada do IPCA (+5%) para o mesmo período.
O bairro Adrianópolis (R$ 6.360), na zona Centro-Sul da cidade, se manteve na primeira posição entre o ranking dos valores de metro quadrado mais caros de Manaus, em fevereiro. O bairro Ponta Negra (R$ 6.005), na zona Oeste, ficou em segundo lugar. Foi seguido por São Jorge (R$ 5.678), também na zona Oeste, e Nossa Senhora das Graças (R$ 5.325), igualmente na zona Centro-Sul. Dos quatro, apenas o São Jorge registrou valorização mensal.
O mesmo se deu na outra ponta, com a repetição de Lago Azul (R$ 2.895), Tarumã (R$ 2.958), Japiim (R$ 3.081), Tarumã Acú (R$ 3.287) e São José Operário (3.601) –nas zonas Norte, Oeste, Sul, Oeste e Leste, respectivamente –em suas respectivas posições do ranking dos menores valores imobiliários. Na variação mensal, Tarumã e Japiim experimentaram valorização novamente, em detrimento dos demais.
Dados repassados pelo texto da pesquisa da FipeZap indicam que o Amazonas contava com 670 mil domicílios cadastrados em 2018, sendo que 115 mil deles eram apartamentos –ou 17,16% do total –construídos em uma área territorial total de 11.401 metros quadrados. O PIB per capta era estimado em R$ 33.564 em 2016, para uma população residente estimada em 2,183 milhões (dado de 2019). A renda média domiciliar per capta, no entanto, era de apenas R$ 1.078, no ano anterior.
Abaixo da média
Na média nacional, o Índice FipeZap desacelerou de 0,35% para 0,26%, entre janeiro e fevereiro. A variação foi inferior ao comportamento esperado para o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) para o mesmo período (+0,67%), segundo as expectativas dos analistas financeiros consultados semanalmente na pesquisa Focus, do BC (Banco Central).
Apesar das elevações apresentadas nos meses anteriores, os preços imobiliários da capital amazonense ainda mantêm valor médio de metro quadrado (R$ 5.171) bem aquém da média nacional (R$ 7.546), por uma diferença de 31,47%. De acordo com a base de dados da sondagem, a capital amazonense ainda tem preço médio próximo ao de cidades paulistas como Guarulhos (R$ 5.057), Diadema (R$ 5.092) e São Bernardo do Campo (R$ 5.087), ou mesmo do Espírito Santo – Vila Velha (R$ 5.077).
Manaus está em 13º lugar entre as 16 capitais brasileiras listadas pelo indicador FipeZap, ficando à frente apenas de João Pessoa (R$ 4.582), Goiânia (R$ 4.543) e Campo Grande (R$ 4.325), e logo atrás de Salvador (R$ 5.234) e Campinas (R$ 5.439). O Rio de Janeiro, por outro lado, voltou a encabeçar o ranking, com o metro quadrado mais caro (R$ 9.494), sendo seguido por São Paulo (R$ 9.403) e Brasília (R$ 8.146).
Pandemia e acomodação
O diretor da Comissão da Indústria Imobiliária da Ademi-AM (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Amazonas), Henrique Medina, atribuiu a queda dos preços dos imóveis de Manaus registrada em fevereiro aos impactos da segunda onda e as consequentes restrições governamentais à circulação de pessoas e ao atendimento presencial na maioria esmagadora das atividades de comércio e serviços, em todo o Estado. Segundo o dirigente, o clima de incerteza e medo generalizado impactou a demanda e, consequentemente, dos preços.
“Fevereiro foi uma tragédia para o mercado imobiliário de Manaus, e chegou a ser pior do que abril do ano passado. As pessoas ficaram muito assustadas com o aumento de casos, internações e mortes pela pandemia, e acabaram adiando o ímpeto de comprar imóveis. Mas, o mercado está muito movimentado e registrando números muito bons, em março, de acordo com dados preliminares. Acredito que devemos voltar a números normais, a partir deste mês”, ponderou.
Henrique Medina ficou surpreso diante da presença do destaque do bairro São Jorge no pódio dos valores de metros quadrados mais caros da cidade e não soube explicar o motivo para tanto. Ele atribui as lideranças do Adrianópolis, Ponta Negra e Nossa Senhora das Graças, ao ticket médio já elevado dos bairros e explica que Lago Azul, Tarumã e São José, por exemplo, concentram as ofertas de imóveis de padrão econômico financiados pelo programa habitacional Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa, Minha Vida), além de os terrenos serem mais baratos.
Na análise do diretor da Comissão da Indústria Imobiliária da Ademi-AM, a tendência das vendas do segmento imobiliário seguem em alta para Manaus, mas isso não quer dizer necessariamente que os preços continuem subindo. “Apesar da alta dos juros, a Selic ainda está abaixo da inflação e o governo sinaliza continuar incentivando o segmento imobiliário. Por outro lado, os aumentos nos preços finais dos imóveis não foram apenas influenciados pela demanda, mas principalmente pelo aumento dos insumos: o cimento chegou a subir 1.000% e o aço, 50%. Acredito que já há uma acomodação nos preços dos materiais e o INCC já mostra uma deflação, em fevereiro”, arrematou.
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