Reflexo de uma crescente tendência observada em nível nacional, a securitização de edifícios de escritório voltados à locação tem ampliado cada vez mais seu espaço no Amazonas, se transformando em alternativa de investimento atrativa aos poupadores. Empresários e analistas econômicos vêem essa tendência como importante vetor de impulsão para o mercado imobiliário local.
Também chamados de EEL (Edifícios de Escritórios para Locação), os empreendimentos de payback (entendendo-se por payback como sendo o tempo no qual o saldo acumulado do caixa se iguala ao investimento inicial), demandam grandes volumes de recursos financeiros concentrados em um curto período de tempo para sua implantação.
O presidente da Ericson Engenharia, Ericson Ferreira Martins, explicou que, em Manaus, geralmente a dificuldade em solucionar a equação de fundos para as obras é superada partilhando-se o empreendimento em unidades menores e comercializando-as junto a investidores que buscam pagar um preço menor pelo bem, comprando-o imediatamente na fase de implantação. Segundo o engenheiro, o empreendedor que formata o imóvel participa apenas da fase de implantação, ficando a gestão do empreendimento descentralizada ou sob o comando de pessoas físicas e jurídicas com conhecimento do mercado no qual investem. “Como o Amazonas ainda tem um mercado incipiente, a capital paulista, onde já se tem certa maturidade, é a base de comparação para as projeções que se espera aconteçerem em Manaus. Com o franco crescimento dos investimentos em imóveis, é provável que, até 2012, pelo menos 20% dos empreendimentos em Manaus sejam vendidos por cota de investimento”, considerou.
Especulação imobiliária
A projeção das expectativas para o mercado manauense de edifícios de escritórios feita por Ericson tem por base a atratividade dos papéis, que mostram claramente que a securitização pode impulsionar e sustentar grande parte da demanda por recursos para a implantação de novos edifícios em Manaus. De acordo o empresário, a especulação imobiliária tem levado, atualmente, investidores do país a prospectarem negócios em regiões, onde a indústria da construção civil esteja em franca ascensão atrelada à oferta de imóveis residenciais ou comerciais por preços abaixo da média nacional, como é o caso de Manaus. “Esse fato tem atraído investidores das faixas A e B para a oferta de cotas imobiliárias em Manaus. Vindos principalmente do Nordeste e Sudeste, eles compram imóveis para usufruírem apenas da receita proveniente da locação”, explicou.
A nova modalidade de investimento parece uma tendência irreversível para a construção civil no Amazonas, pelo menos na opinião do diretor-presidente da PS Amazônia Engenharia, Adalberto Fermin, para o qual a subida de preços dos insumos no mercado mundial das commodities é umas das grandes barreiras para a verticalização definitiva de várias zonas da capital. Analisando os percentuais do INCC (Índice Nacional da Construção Civil) e o impacto no mercado local, o empresário disse que os preços do cimento e do aço oscilaram nos últimos doze meses em um percentual médio de praticamente o triplo em relação ao de outras cidades brasileiras, saltando de 0,48% para 1,59%.
Falta mais oferta para certos produtos
Fermin disse ainda que o setor esbarra ainda na falta de oferta suficiente de produtos como seixo, brita, areia para jateamento e barras metálicas, produtos que vêm descrevendo uma curva com cotações e vendas em disparada no mercado interno. O engenheiro disse que, apesar da variação de 1,50% em julho contra 2,66% observados em junho no cálculo do INCC, os valores da construção civil praticados no Amazonas ainda estão entre os mais caros do país. “Uma razão a mais para implantarmos a venda de cotas imobiliárias nos edifícios de escritórios para locação, fato que implica em uma economia entre 15% a 25%, dependendo do tamanho e da planta, no valor final do empreendimento”, ressaltou.
Aplicação de recursos
Muitos corretores de imóveis afirmam, entretanto, que após o naufrágio imobiliário da Encol, em meados da década de 90, investir em imóveis na planta passou a requerer ‘sangue-frio’ dos interessados. Uma das razões para isso, segundo o corretor de imóveis Hercules Santos, é porque, quando uma construtora ou incorporadora objetiva incentivar nas faixas B e C da população o redirecionamento dos recursos da poupança conservadora, é necessário que ela comprove a segurança e a rentabilidade do investimento. “Só assim, a cultura da aplicação de recursos em imóveis será sedimentada, transpondo os obstáculos do desconhecimento e do receio injustificado”, completou.
Cenário para os próximos anos é bom
Com base no observado pelo mercado imobiliário em 2007 e o histórico de expansão observado na demanda por imóveis residenciais e comerciais entre 2005 e 2006, Hercules traçou um cenário para os próximos cinco anos, onde está apontada a capacidade de reorganização dos preços do mercado manauense, a partir de uma projeção da evolução do PIB (Produto Interno Bruto). O especialista concluiu que, entre 2008 e 2013, o estoque atual de espaços desocupados na capital amazonense poderá ser anulado em função do crescimento econômico representado pelo PIB. “A ocupação do estoque ocioso e a expansão da demanda vão caracterizar a recuperação do mercado que deve ser seguida pela expansão definida por uma taxa de ocupação nos patamares históricos e incrementos no preço médio de locação”, concluiu.
Oferta e procura
Essa mesma opinião é partilhada pelo diretor-geral da MCI (Manaus Consultoria de Imóveis), Roberto Fiacadori, segundo o qual a duração deste ciclo de expansão do mercado imobiliário de Manaus vai se estabilizar conforme o desenvolvimento da oferta frente à demanda. No entendimento do empresário, a generosa oferta de crédito imobiliário foi determinante para a expansão do mercado amazonense, pois facilitou a inclusão dos investimentos de uma grande parcela de interessados das faixas B e C.
De olho nesse público consumidor, Fiacadori anunciou que a MCI, vai lançar nos próximos 12 meses mais de 8.000 unidades habitacionais ao longo da rodovia Torquato Tapajós voltadas para o segmento supereconômico. Para o empresário, essa oferta justificável de imóveis populares frente à demanda do consumidor local levará o mercado manauense a um ciclo de maturação.
Região sedutora
Fiacadori disse ainda que a partir desse amadurecimento, Manaus se tornará enfim uma região mais sedutora para receber investimentos imobiliários tanto de interessados de outras regiões, quanto da população local. “Considerando o momento especial, principalmente, com a curva decrescente de juros, nenhum outro ativo trará maior rentabilidade, fato já ocorrido nas grandes metrópoles mundiais, o que, proporcionará nos próximos dez anos, expressiva valorização imobiliária”, comentou.
De fato, tudo favorece para que a projeção se confirme, já que, no início da semana, o Banco Central informou que as operações de crédito oferecidas pelo sistema financeiro do Brasil somaram mais de um trilhão de reais em julho, o que equivale a 37% do Produto Interno Bruto (PIB). Este é o maior nível da série, que foi iniciada em 1994.
Na avaliação do consultor econômico Alcides Leite, o aumento do volume de crédito é importante para a expansão da atividade econômica, embora, devido aos juros reais elevados, o seu custo no Brasil acabe comprometendo grande parte da renda familiar. “Os altos juros também impedem uma maior expansão no volume de crédito, que no Brasil ainda é bastante inferior a outros países, como o Chile, onde a relação crédito/PIB chega a 67%”, concluiu.
