17 de agosto de 2022
Prancheta 2@3x (1)

Plano habitacional: qualidade na construção economiza recursos

O plano habitacional “Minha casa, Minha vida”, lançado no final de março pelo governo federal, foi recebido com grande entusiasmo pelo mercado imobiliário e pela construção civil brasileira. Motivos para esse alvoroço não faltam

O plano habitacional “Minha casa, Minha vida”, lançado no final de março pelo governo federal, foi recebido com grande entusiasmo pelo mercado imobiliário e pela construção civil brasileira. Motivos para esse alvoroço não faltam.
A meta governamental de investir R$ 34 bilhões, de diversas fontes (FGTS, recursos da caderneta de poupança e do Tesouro, como subsídio às classes de renda mais baixas), com financiamentos para os mutuários mais carentes a taxas inferiores às praticadas até então pelos agentes financiadores, provocou um realocamento de projetos, entre incorporadoras e grandes construtoras.
A maior parcela do mercado, agora, está reservada aos produtos denominados econômicos e supereconômicos, compreendendo edifícios e casas populares com valores de venda de até R$ 100 mil, focando assim no público-alvo de 70% do valor total a ser invertido no programa. Ao lado dos aspectos evidentemente positivos do plano, há ainda questões que exigiriam análise mais firme, especialmente dos principais financiadores (Caixa Econômica Federal – CEF – à frente), entre elas, o uso de materiais e elementos construtivos que forneçam durabilidade e sustentabilidade às construções e exijam muito menos manutenção do que os habitualmente empregados em obras populares.
Os profissionais (engenheiros, arquitetos, administradores de companhias habitacionais públicas e estatais, como Cohabs, CDHU, entre outros) ligados ao mercado da habitação popular no Brasil sabem que os maiores problemas pós-ocupação nesses conjuntos estão ligados à falta de manutenção, mal crônico em nosso país e que afeta a durabilidade e a habitabilidade das moradias brasileiras destinadas à baixa renda. Esse problema é agravado também pela conhecida dificuldade de os moradores dos conjuntos habitacionais disporem de recursos para pagar uma taxa condominial elevada, que permita realizar a manutenção com a freqüência necessária.
Assim, o uso de elementos e equipamentos metálicos galvanizados a fogo, técnica pela qual a estrutura é recoberta com zinco, permitiria o aumento da durabilidade de estruturas, evitando a corrosão por oxidação das armaduras do concreto em pilares, vigas e lajes, de guarda-corpos e corrimãos, esquadrias de aço, portões, cercas, brinquedos de playgrounds, estrutura e cobertura metálicas de estacionamentos, por exemplo. Esses componentes, se submetidos à galvanização a fogo, podem durar até 75 anos sem manutenção, dependendo do ambiente onde estão inseridos. Dados da Associação Internacional do Zinco (IZA, na sigla em inglês) mostram que a corrosão é responsável por perdas equivalentes a 4% do PIB de nações desenvolvidas. Certamente esse percentual é superior no Brasil e em países emergentes, devido à falta de proteção adequada dos elementos metálicos utilizados aqui, muitas vezes por desconhecimento de sua existência por parte de arquitetos e engenheiros, calculistas e responsáveis pelas obras e pelas áreas técnicas de companhias habitacionais, CEF e secretarias Federal, estaduais e municipais de habitação. Esse desconhecimento, é necessário reconhecer, deve-se principalmente à falta de disciplinas pertinentes e necessárias sobre proteção contra a corrosão nas grades curriculares de faculdades de arquitetura e engenharia civil.
Sem a durabilidade obrigatória além do prazo legal (cinco anos), o construtor tende a optar pelo menor custo de construção, o que representa um equívoco, pois o menor custo de construção não gera menor gasto global. Ao contrário do que se pensa, o custo de construção representa apenas 20% do custo total, sendo as outras parcelas atreladas aos gastos com manutenção e com o uso e operação. Para minimizar o impacto dessas decisões, a CEF apoiou a criação de norma para monitorar o desempenho das obras e assim liberar seu financiamento. A NBR 15575 – Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho, que entrou em vigor em maio de 2008, tem como requisito, no item Durabilidade e manutenibilidade, que diversos itens da edificação (entre eles, estruturas e cobertura) atendam a uma vida útil de projeto mínima. Essa norma terá força de lei a partir de 2010 e, assim, o consumidor poderá aferir a qualidade do imóvel adquirido.
A utilização de elementos metálicos galvanizados a fogo permitiria reduções de custos de até 73% se tomada como base a ferramenta Life Cycle Cost (www.galvanizingcost.com.br). A galvanização a fogo diminuirá a necessidade de manutenção nos elementos e estruturas metálicas ao longo dos anos, permitindo economizar os recursos escassos dos futuros moradores desse milhão de moradias a serem construídas pelo plano “Minha casa, Minha vida”. A questão da qualidade e da durabilidade nas obras populares é, portanto, essencial para a sustentabilidade ambiental e socioeconômica das habitações, com inegáveis vantagens para essa importante parcela da sociedade brasileira.

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