Reportagem: Marco Dassori
Twitter: @marco.dassori
A média do preço dos imóveis de Manaus subiu pelo segundo mês consecutivo, em agosto. A expansão foi de 1,77% e fez o valor do metro quadrado subir de R$ 5.696 para R$ 5.796, em relação ao mês anterior. Foi uma alta ainda mais vitaminada do que a de julho (+0,96%) – que havia interrompido uma sequência de três quedas seguidas no indicador. O reajuste ficou novamente acima da média nacional (+0,60%) e seguiu em trajetória inversa à “inflação do aluguel” medida pelo IGP-M (Índice Geral de Preços – Médio), que pontuou retração de 0,70%, no mesmo período.
A alta de Manaus foi a segunda maior em todo o país, perdendo apenas para a de Vitória (ES) – que registrou aumento de 1,88%. Os números foram extraídos do Índice FipeZap, estudo mensal da Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), que acompanha as flutuações do mercado imobiliário de 50 cidades brasileiras. A mesma base de dados indica valorização acumulada de 1,38% para os imóveis da capital amazonense, de janeiro a agosto de 2022, e de 3,16%, nos últimos 12 meses. Em ambos os casos, o indicador pontuou valores maiores para a média nacional (+4,11% e +6,07%, respectivamente).
O levantamento aponta que a valorização nos preços médios foi puxada pelo reforço nos preços de bairros nobres das zonas Oeste e Centro-Sul de Manaus, a exemplo da Ponta Negra e do Nossa Senhora das Graças, e pontos residenciais de classe média, como Dom Pedro e Vila da Prata. Em contrapartida, houve uma relativa desvalorização em bairros tradicionais e habituados a figurar no topo do ranking, a exemplo de Adrianópolis e Parque Dez e Aleixo. O Centro, por outro lado, esboçou reação nos valores imobiliários médios. Lideranças do setor avaliam, contudo, que a sondagem ainda mostra um retrato parcial do mercado local, já que só leva em conta propriedades usadas.
Na média nacional, o Índice FipeZap de junho acelerou 0,60% na variação mensal, em movimento mais forte do que o de julho (+0,52%). O aumento foi na direção contrária do IGP-M, que apontou alta de 0,70% no mês, conforme a FGV (Fundação Getúlio Vargas). Perdeu por uma margem menor, na comparação com o IPCA (+0,36%) do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). O mesmo não pode ser dito dos acumulados. Em oito meses, o indicador pontuou 4,11% de valorização, para uma “inflação do aluguel” de 7,63%, e para uma inflação oficial em 4,39%. Em 12 meses, as elevações foram de 6,07%, 8,59% e 8,73%, respectivamente.
Os reajustes para cima foram a regra em 49 das 50 cidades sondadas pelo Fipezap – que se baseou em 1.440 anúncios imobiliários locais para realizar seu levantamento. Entre as capitais, apenas João Pessoa (-0,05%) foi na direção contrária. Em 11, o índice superou a média do indicador: Vitória (+1,88%), Manaus (+1,77%), Curitiba (+1,20%), Florianópolis (+1,19%), Belo Horizonte (+1,07%), Maceió (+1,03%), Campo Grande (+0,84%), Salvador, Goiânia (ambos com +0,82%), Fortaleza (+0,64%) e Brasília (+0,61%). Na sequência estão São Paulo (+0,46%), Recife (+0,40%), Porto Alegre (+0,39%) e Rio de Janeiro (+0,26%).
Bairros em alta
Tradicional dono do metro do metro quadrado mais caro de Manaus, o bairro Adrianópolis (R$ 6.309), na zona Centro-Sul, já havia descido uma posição no ranking e, desta vez, figurou como o terceiro maior valor da cidade. Foi precedido pelo Ponta Negra (R$ 6.937), na zona Oeste, e pelo Dom Pedro (R$ 6.355), na zona Centro-Oeste. Nossa Senhora das Graças (R$ 5.930), também na zona Centro-Sul, e Vila da Prata (R$ 5.836), igualmente na zona Oeste, aparecem em seguida. Em um ano, as variações respectivas (+11,6%, +16,5%, -6,7%, +7,2% e +13,7%) foram todas positivas.
Nas demais posições do ‘Top 10’, o registro mais estável. Parque 10 de Novembro (R$ 5.037) e Aleixo (R$ 4.881), ambos na zona Centro-Sul, mantiveram suas colocações. Flores (R$ 4.851), também na zona Centro-Sul, e Alvorada (R$ 4.847), na zona Centro-Oeste, trocaram de lugar, enquanto o Centro (R$ 3.203), na zona Sul, se manteve na lanterna. Na comparação com agosto de 2021, apenas Aleixo (-17,4%) e Centro (-20,2%) reduziram seus preços médios, enquanto os demais (+9,1%, +12,6% e +7,7%) ficaram mais caros.
Apesar da nova elevação, o preço médio do metro quadrado manauense (R$ 5.796) ainda mantém diferença significativa ante a média nacional (R$ 8.166). O valor está próximo ao de cidades médias de São Paulo – Santos (R$ 5.754) e Diadema (R$ 5.756) – e Santa Catarina – Joinville (R$ 5.752). Manaus está no 13º lugar do ranking de valores listadas pelo FipeZap das capitais listadas pelo FipeZap. Ficou à frente de Salvador (R$ 5.659), João Pessoa (R$ 5.313) e Campo Grande (R$ 4.947), e logo atrás de Goiânia (R$ 5.697). Os preços mais elevados ainda estão todos no Sudeste: São Paulo (R$ 9.991), Rio de Janeiro (R$ 9.824) e Vitória (R$ 9.707).
“Imóveis prontos”
O diretor da Comissão da Indústria Imobiliária da Ademi-AM (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Amazonas), Henrique Medina, ressaltou à reportagem do Jornal do Commercio que a sondagem do Fipezap leva em conta produtos prontos e pertencentes a terceiros, não considerando os imóveis na planta ou em construção das incorporadoras do Amazonas. Por isso, o dirigente argumenta que não se poderia adotar a pesquisa em questão como “única análise” para determinar flutuação de preços no segmento “em nenhum lugar no Brasil”.
“Os imóveis na planta são vendidos pelos incorporadores da cidade e possuem um volume vendas maior. Inclusive, em 2021, vendemos aproximadamente R$ 1,50 bilhão, e estamos projetando um incremento de 10% para as vendas de 2022. Quando acontece um incremento de valores, isso se dá pela concentração de vendas de imóveis com valores de metros quadrados mais elevados que outros, possivelmente pela localização. Por isso, o aumento não indica, necessariamente que houve uma inflação correspondente”, frisou.
Sem mencionar números Medina ressalva que os reajustes nos imóveis novos são “naturais”. “A partir do momento em que resta estoque nos empreendimentos vendidos, e a inflação dos insumos da construção continua, o incorporador pratica aumentos pontuais para se respaldar e compensar esses aumentos no custo dos materiais. Mas, quando todas as unidades são vendidas, já não é mais possível repassar essa alta”, explicou.
Já o presidente do Sinduscon-AM (Sindicato da Indústria da Construção do Estado do Amazonas), Frank Souza, concorda que, ao levar em conta apenas imóveis usados, e não os novos, a pesquisa acaba tendo seu alcance limitado, embora admita também que os parâmetros de um mercado pode influenciar no outro. O dirigente observa que os bairros que mostram maior valorização, por exemplo, são justamente os que não estão sendo foco de lançamentos.
“Temos tido poucos empreendimentos para classe média. O que esse estudo indica é que o preço de Manaus continua bem mais baixo do que os das outras capitais. Talvez haja até uma analogia entre os mercados de usados e novos, e esse índice maior no mês tenha acontecido por algum aquecimento especifico de vendas, ou por algum impacto do aumento do preço da mão de obra. Mas, não acredito que vamos ter mudanças sensíveis nos próximos meses”, concluiu.
