Segmento de imóveis renegociam contratos

Há mais de dois meses, negócios de todos os segmentos comerciais mantém-se cumprindo os decretos recomendados pelo governo que determinaram a suspensão das atividades. Durante o período de isolamento social proprietários do segmento de imóveis comerciais e inquilinos tentam estabelecer negociações acerca dos contratos de locação, em algumas situações, os prejuízos chegam a 100%.

A presidente do Sindimóveis-AM (Sindicato dos Corretores de Imóveis do Amazonas), afirma que as negociações vão desde o parcelamento dos valores dos contratos, a isenção do pagamento do aluguel.  Em geral, essas negociações, têm impactado na receita  do locatário. 

“É complicado mensurar. Cada caso tem sua especificidade. Tem cliente que teve imóvel alugado para rede hoteleira, por exemplo, e estes estão cem por cento parados. Com isso fizeram acordos para pagar ao menos 50%, mas não estão conseguindo”. 

Em outras situações ela afirma que alguns inquilinos estão negociando mês a mês, para tentar quitar as parcelas e, em outros casos, proprietários estão protelando os pagamentos. 

Na região central da cidade os efeitos da pandemia levou os proprietários de imóveis comerciais concordarem com a isenção total do pagamento de forma a manter os imóveis ocupados temendo invasão ou depredação do estabelecimento.

“O locador está  tomando esta atitude para manter o imóvel ocupado. Estamos vivendo uma situação de fato atípica. A gente começa refletir ao mesmo tempo que o isolamento faz-se necessário, existe a necessidade de se retomar a vida o comércio, porque como essas pessoas vão conseguir garantir a sua própria sobrevivência?”, questiona. 

Responsável por imóveis nesse perfil, Joaquim Caetano, negociou com os inquilinos, em alguns casos, os pagamentos foram postergados por mais dois meses. Os locatários dos imóveis de pequeno porte que pagavam em dia e com os valores mais em conta, estão completamente inadimplentes “não sabemos como o mercado vai reagir mesmo com a retomada eu tive perdas de 30%. Vamos aguardar o que o governo vai decidir”. 

O volume de devoluções de imóveis também preocupa a presidente da entidade. “Mesmo com uma possível volta, muitos estão receosos de não conseguirem garantir o pagamento desses alugueis”. 

Conforme Márcia Chagas, ainda não existe nenhum tipo de PL (Projeto de Lei), garantindo ou respaldando sobre a cobrança do pagamento de aluguéis nessa situação. O que se tem no momento, na Câmara e no Senado, são medidas com o tema. “Já o Senado aprovou um projeto, mas apenas que proíbe as ações de despejo de inquilinos durante o período de pandemia, a partir do dia 20 de março”. 

Ela lembra ainda que num shopping da zona Leste foram estabelecidas negociações entre as partes e para equilibrar os prejuízos. “O  pagamento do aluguel foi isento e deram desconto na taxa de condomínio porque não pode deixar de cobrar, o pagamento faz parte da manutenção do empreendimento. E nesse contexto,  garantir com que as lojas não sejam devolvidas”.

Especialista

Em entrevista ao Jornal do Commercio o advogado Daniel Alcântara Nastri Cerveira e especialista em Direito Imobiliário, destacou que o próprio mercado, sem a necessidade da intervenção do Poder Judiciário, vem promovendo a acomodação temporária das bases contratuais das locações. Como amplamente veiculado na mídia, muitos shopping centers já se comprometeram em fazer razoáveis concessões aos lojistas com extrema sensibilidade e bom senso, bem como outros infelizmente aceitaram apenas conceder meras migalhas”. Ele afirma que alguns locadores de pontos de rua igualmente posicionaram-se nesta linha. Diante deste quadro, tendo em vista que o próprio mercado assim se movimentou, é inquestionável o cabimento da revisão dos contratos de locação por força das medidas sanitárias determinadas em função da pandemia do coronavírus.

Saiba mais

O PL 884/2020, do Senado, suspende a cobrança do pagamento de aluguéis em caráter emergencial a pessoas físicas e jurídicas, bem como os casos da assunção destes valores pelo governo federal, pelo prazo de 90 dias. O projeto aparece com 41,7% de chances de aprovação no Aprovômetro, a ferramenta preditiva do JOTA para o Congresso.

O PL 1831/2020, da Câmara, também permite ao locatários de imóveis residenciais e comerciais a suspensão dos contratos de aluguéis ou a redução dos valores em até 50%, sem incidência de multas e juros por atraso no pagamento. Já o PL 1583/2020, da Câmara, dá desconto de 70% nos aluguéis de lojas de centros comerciais e shoppings centers, enquanto que o PL 1821/2020 autoriza o governo a conceder auxilio aluguel para microempresas.

Contrato de locação

O art. 18 da Lei do Inquilinato permite a qualquer uma das partes fixar, de comum acordo, um novo valor para o aluguel, como também inserir ou modificar a cláusula de reajuste do valor.

Assim, locador e locatário podem acordar, por exemplo, a concessão de desconto no valor do aluguel, por prazo determinado (exemplo: 3 meses a contar do início da pandemia), ajustando um valor que seja proporcional ao tempo de baixa de vendas sofrida pelo locatário. Lembrando que, ainda que a atividade comercial esteja suspensa naquele ponto, até a devolução do imóvel ao dono é preciso pagar enquanto houver posse do imóvel.

Uma outra saída é ajustar um desconto por prazo determinado, com prorrogação do pagamento do valor para período posterior (exemplo: desconto de 50% do valor do aluguel por 3 meses, para pagamento do valor correspondente no ano seguinte).

Fonte: Andreia Leite

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