1 de julho de 2022
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Preços dos imóveis de Manaus registram segundo mês de queda

O preço médio dos imóveis de Manaus encolheu pelo segundo mês seguido, em maio. A redução foi de 1,31% e fez o valor do metro quadrado cair de R$ 5.749 para R$ 5.896, em relação a abril. O levantamento mensal anterior já havia apontado uma queda de 1,33%. A capital amazonense seguiu na direção contrária da média nacional, que avançou 0,41% no mesmo período. Ambos os índices ficaram bem abaixo da “inflação do aluguel” medida pelo IGP-M para o mês (+0,52%), ou mesmo da inflação oficial calculada para o período. 

Apenas Manaus e Brasília experimentaram decréscimos no mês, conforme o indicador. O novo recuo nos preços dos imóveis residênciais da cidade foi puxado pela diminuição relativa dos preços médios em bairros nobres da zona Centro-Sul da cidade, como Aleixo e Nossa Senhora das Graças. Em contrapartida, Dom Pedro e Vila da Prata subiram no ranking, que segue sendo liderado por Adrianópolis e Ponta Negra. Os dados são do Índice FipeZap, estudo mensal da Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), que acompanha as flutuações do mercado imobiliário de 50 cidades brasileiras.  

Na análise da Ademi-AM (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Amazonas), a nova redução do preço do metro quadrado local é ponto fora da curva, em um mercado que ainda tende à valorização. A entidade reforça que a situação não poderia ser diferente, em virtude do encarecimento dos custos da construção, e garante que a demanda também segue forte para sustentar os repasses ao consumidor. Os números do FipeZap indicam uma valorização acumulada de 0,42% para os imóveis de Manaus, de janeiro a maio de 2022, em dado abaixo da média nacional. No acumulado dos últimos 12 meses (6,38%) houve virtual empate. 

Na média nacional, o Índice FipeZap de maio acelerou 0,41% na variação mensal, em movimento mais suave do que o de abril (+0,48%). O aumento ficou bem abaixo do IGP-M, que apontou alta de 1,52% em maio, conforme a FGV. Perdeu por uma margem ainda maior para o IPCA-15 do mês (+0,59%). No acumulado do ano, o indicador do Fipezap pontuou 2,49% de valorização, para uma “inflação do aluguel” de 7,54%, e para uma prévia da inflação oficial projetada em 4,91%. Em 12 meses, as elevações foram de 6,21%, 10,72% e 11,86%, respectivamente.

Os reajustes se deram em 45 das 50 cidades sondadas pelo Fipezap – que se baseou em 1.440 anúncios imobiliários locais. Entre as capitais, apenas Manaus (-1,31%) e Brasília (-0,60%) foram na direção contrária. Em 23 cidades e capitais, o índice superou a prévia da inflação: Curitiba (+1,71%), Goiânia, João Pessoa (ambas com +1,44%) e Recife (+1,26%). Na sequência estão Florianópolis (+0,59%), Belo Horizonte (+0,56%), Campo Grande, Salvador (as duas com +0,49%), Vitória (+0,46%), Fortaleza (+0,34%), São Paulo (+0,31%), Rio de Janeiro (+0,23%), Maceió e Porto Alegre (+0,18%, cada).

Bairros em alta

O Adrianópolis (R$ 6.633), na zona Centro-Sul, ainda é dono do metro quadrado mais caro de Manaus, mas reduziu o passo em relação a março (R$ 7.078). Foi seguido pela Ponta Negra (R$ 6.254), na zona Oeste, que também mostrou redução em dois meses. Perda maior se deu no Aleixo (R$ 5.298) e na Nossa Senhora das Graças (R$ 5.705), também na zona Centro-Sul. Ambos cederam lugar ao Dom Pedro (R$ 6.194), na zona Centro-Oeste, e à Vila da Prata (R$ 5.709), na zona Oeste. Em um ano, as variações respectivas foram de +8,1%, +8,4%, -1,3%, +2,5, +21,4% e +18,9%.

Nas demais posições do ‘Top 10’ da capital, o registro foi de estabilidade. A lista foi encerrada por Parque 10 de Novembro (R$ 5.123), Flores (R$ 4.720) – os dois situados na zona Centro-Sul da cidade –, Alvorada (R$ 4.391) – na zona Centro-Oeste – e Centro (R$ 3.789) – na zona Sul. Apenas este último não alcançou valorização bimestral. Na comparação com maio de 2021, os dois primeiros ficaram mais caros (+14,4%, +15,4%, na ordem), enquanto o Alvorada estagnou e o Centro viu se preço médio recuar 19,2%.

Com a nova redução de maio, o preço médio do metro quadrado manauense (R$ 5.742) ampliou sua diferença em relação à média nacional (R$ 8.047). O valor está próximo ao de cidades médias de São Paulo, a exemplo de Santos (R$ 5.622) e Diadema (R$ 5.643). Manaus segue em 12º lugar entre as 16 capitais listadas pelo FipeZap, à frente de Goiânia (R$ 5.631), Salvador (R$ 5.505), João Pessoa (R$ 5.210) e Campo Grande (R$ 4.894), ficando logo atrás de Porto Alegre (R$ 6.419). Os preços mais elevados estão em São Paulo (R$ 9.913), Rio de Janeiro (R$ 9.751) e Vitória (R$ 9.182). 

Custos e demanda

O diretor da Comissão da Indústria Imobiliária da Ademi-AM (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Amazonas), Henrique Medina, frisou à reportagem do Jornal do Commercio que “nada justifica” redução linear de preços de imóveis na atual conjuntura. O dirigente conjectura “que pode ter acontecido” uma concentração de vendas de unidades habitacionais com ticket médio mais baixo, influenciando na média. Mas não soube dizer o motivo para tanto e reforçou que a pressão dos custos deve garantir a valorização constante do metro quadrado de Manaus. 

“Podemos ter vendido apartamentos por valores mais baratos e, consequentemente, com valor de metro quadrado mais em conta. É só isso que pode justificar. Os valores dos imóveis continuam subindo, pressionados pelo aumento dos preços dos insumos para construção civil, e o incorporador precisa repassar esse valor ao consumidor, infelizmente. O combustível aumentou bastante também, nossos materiais vêm quase todos de fora, e a incidência do frete é maior sobre os custos, por aqui. Não mudou nada”, justificou.  

Medina descartou a hipótese de que empresas do setor imobiliário da capital amazonense estejam vendendo mais barato por falta de demanda e para se capitalizarem em um mercado de custos operacionais em alta e dificuldades crescentes para o cliente de menor poder aquisitivo. O diretor da Comissão da Indústria Imobiliária da Ademi-AM preferiu não falar de estoques e não confirmou se as vendas de abril e maio seguem a trajetória de alta registrada no primeiro trimestre, mas garantiu que estas ficaram “dentro do esperado”. Os dados só serão divulgados pela pesquisa da entidade ao final do segundo trimestre.

“A dificuldade é de comprar imóveis mais baratos para clientes de renda mais baixa. Essa faixa está com dificuldades de crédito e a renda dele já foi consumida pela inflação. Estamos vendendo imóveis até com tickets mais altos. Mas, o mercado é muito dinâmico. O fato de os preços do metro quadrado terem reduzido no mês passado e no mês retrasado não indica que isso vai continuar nos meses seguintes, por conta de dificuldade de compra de imóveis. Pelo contrário, o valor vai continuar subindo”, encerrou.

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