28 de fevereiro de 2021

Mercado imobiliário em alta, inclusive na bolsa de valores

Mesmo em meio à crise, o mercado imobiliário está a todo vapor. Pelo menos é o que mostram os dados de ofertas de fundos imobiliários neste ano.

Levantamento feito pela Quantum Finance a pedido do InfoMoney mostra que, em 2020, até agosto, foram feitas 48 ofertas públicas de fundos imobiliários, das quais 16 foram ofertas públicas iniciais (IPOs) e o restante, 32, novas emissões de fundos já listados. O número representa um aumento de 41,2% em relação às 34 ofertas realizadas no mesmo período de 2019.

O destaque recai sobre novos fundos de recebíveis imobiliários, considerados mais conservadores por investirem em papéis de renda fixa, com 17 ofertas, seguidos por fundos de fundos imobiliários (FOFs), que compram e vendem cotas de FIIs no mercado secundário, com 13 emissões.

Até junho, havia 269 fundos imobiliários na B3, um crescimento da ordem de 45% em relação ao mesmo período de 2019.

Enquanto os fundos de tijolo precisam de ativos para investir, como prédios comerciais, shoppings e galpões – que tiveram uma oferta muito limitada no ano –, os FOFs conseguem aproveitar, além dos descontos no mercado secundário em meio à crise, as ofertas restritas, que oferecem prêmios mais interessantes, afirma Rodrigo Abbud, sócio fundador da VBI Real Estate e head do segmento de escritórios.

As ofertas restritas são aquelas que podem ser feitas para no máximo 75 investidores profissionais, dos quais apenas 50 podem investir.

Segundo o levantamento, nos primeiros oito meses deste ano, foram feitas 83 emissões desse tipo. “As ofertas restritas são mais rápidas, porque não lidam com o público de varejo”, afirma o gestor da VBI.

Pelos números da CVM, tudo indica que os próximos meses seguirão aquecidos. Isso porque a fila já conta com 16 fundos imobiliários que pretendem ter suas cotas listadas na Bolsa, por gestoras como BTG Pactual, Mauá Capital, RBR Asset, XP, Quasar Asset, Kinea Investimentos, Mogno e Rio Bravo.

Do total, cinco fundos são de logística. Destaque ainda para novos produtos de recebíveis e para o primeiro fundo imobiliário no Brasil focado na compra e arrendamento de terras agrícolas, o Riza Terrax.

Logística: os vencedores da crise

Em meio ao avanço do e-commerce, os fundos de logística, que se beneficiam também dos contratos atípicos de locação, que não permitem renegociação ao longo da duração do contrato, são considerados os vencedores da crise e devem continuar se destacando nos próximos meses.

Abbud, da VBI Real Estate, que tem um fundo de logística na casa, destaca a maior exigência do consumidor com relação ao prazo de entrega dos produtos comprados no comércio eletrônico. Se antes a compra podia chegar em questão de dias, hoje o “same-day-delivery”, ou a entrega no mesmo dia, vem ganhando espaço, diz o gestor.

Essa busca por maior eficiência, conta, fez com que os operadores passassem a investir na automação dos galpões.

Outra mudança citada por Abbud foi a descentralização dos pontos de distribuição. Antes, uma empresa operava em São Paulo e enviava produtos para o Brasil todo. Agora, com os consumidores exigindo entregas mais rápidas, essa operação teve de mudar, com a expansão dos galpões para regiões metropolitanas ao redor do país, como grande Salvador e Recife, por exemplo.

“Temos visto demanda de bons contratos, um mercado mais sofisticado, que está crescendo e que ainda não achou um ponto de equilíbrio; ainda tem potencial dada a falta de infraestrutura [do país]”, diz.

A opinião é compartilhada por Leandro Bousquet, sócio da Vinci Partners, que afirma que o segmento praticamente não sofreu na crise. Pelo contrário, tem visto locações sendo fechadas a um nível superior ao de antes da pandemia.

IPOs em 2020

Do total de emissões de fundos imobiliários no ano, até agosto, 16 foram ofertas públicas iniciais (IPOs), segundo o levantamento da Quantum.

A lista é liderada pelos fundos de papel, com seis nomes, e pelos FIIs de escritórios, com três fundos. O destaque fica com o VBI Prime Properties (PVBI11), que estreou na Bolsa em junho e captou quase R$ 1 bilhão em meio à crise – o maior IPO da classe no ano.

Do segmento de escritórios, o PVBI foi idealizado em 2019, quando os gestores do FVBI, fundo proprietário de um único edifício, o Faria Lima 4440, em São Paulo, decidiram vender o ativo e liquidar o fundo. “O objetivo era comprar o prédio e uni-lo a outro, o Park Tower, na Avenida Brigadeiro Luís Antônio, para criar um fundo com massa crítica e condições de ser competitivo”, conta.

Apesar das preocupações com a falta de recursos disponíveis no mercado em meio à pandemia de coronavírus, o fundo teve uma demanda de R$ 1,5 bilhão, acima dos R$ 810 milhões previstos, o que fez a gestora exercer o lote suplementar de 20% e captar um total de R$ 972 milhões.

Além do VBI, a Vinci também fez um IPO na crise, do FOF Vinci Instrumentos Financeiros (VIFI11), em abril.

Luiz Filipe Araújo, gestor da Vinci responsável pela estratégia, conta que a gestora já tinha iniciado o processo antes da chegada do coronavírus no Brasil e que, apesar do momento mais desafiador, conseguiu captar R$ 129 milhões, um pouco acima dos R$ 120 milhões previstos.

“Liquidamos a oferta no início de junho e ainda conseguimos bastante oportunidade, tanto no mercado secundário quanto no primário”, diz. “Para um FOF, aquele momento da crise era o melhor para investir.”

Entre as principais posições, Araújo cita o fundo de escritórios VBI Prime Properties (PVBI11), o de logística XP Log (XPLG11), o híbrido CSHG Renda Urbana (HGRU11), bem como o BTG Pactual Corporate Office (BRCR11).

Cena favorável, mas não para todos

Ainda que o maior apetite do investidor em meio aos juros na mínima histórica contribua para uma maior movimentação no setor, o momento pode não estar favorável para todos os segmentos.

A avaliação é de Bousquet, da Vinci Partners, que afirma que o setor de shopping centers deve ficar para trás nas ofertas, pelos menos até o fim do ano.

“O preço no [mercado] secundário ainda está muito abaixo dos valores pré-crise, mas à medida que os shoppings reabrirem normalmente, o fluxo de rendimento deve começar a se normalizar”, afirma.

Por outro lado, os setores de logística e de fundos de papel têm mostrado mais facilidade para captar na crise, diz Bousquet. Ele cita as ofertas dos FIIs Vinci Logística, XP Log, CSHG Logística, bem como o IPO do primeiro fundo de galpões logísticos do Pátria, que levantou R$ 500 milhões.

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