Mercado de locação de imóveis na corda bamba com crise do Covid-19

Com a escalada no aumento do novo coronavírus muitos setores têm sido afetados no país. A suspensão das atividades em vários estabelecimentos atingiu em cheio o mercado de locação de imóveis. Proprietários de imóveis se deparam com pedidos de isenção de aluguel dos inquilinos dos  pequenos e grandes imóveis comerciais na capital.

“As vendas de locatários do comércio despencaram. A gente começou a receber uma demanda muito grande de solicitação de suspensão do pagamento pelo menos por dois ou três meses”, afirma a presidente do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Amazonas (Sindimóveis-AM), ao revelar que a situação é bem inusitada. 

A saída encontrada pelos proprietários, segundo a dirigente, foi pedir para que os inquilinos efetuem o pagamento da taxa de condomínio, se for o caso,  mais 50% do valor do aluguel e os outros 50% diluir no restante do contrato. “Ainda assim alguns locatários tentam negociar e pedem a flexibilidade no pagamento até o  período de pico da pandemia”.

Neste caso, a redução do valor do aluguel ou até mesmo a liberação do pagamento, está totalmente fora de cogitação “Não existe a possibilidade de conceder a carência do pagamento de aluguel nessa situação ainda mais quando as pessoas vivem da renda desses imóveis. A gente tem se deparado com esse cenário e  vem tentado intermediar e encontrar um meio termo”. 

O administrador de imóveis Joaquim Caetano, que detém cerca de 50 imóveis comerciais na capital, diz que o momento é ter bom senso. E refere-se ao artigo 486 da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho) que diz: 

“No caso de paralisação temporária ou definitiva do trabalho, motivada por ato de autoridade municipal, estadual ou federal, ou pela promulgação de lei ou resolução que impossibilite a continuação da atividade, prevalecerá o pagamento da indenização, que ficará a cargo do governo responsável”. (Redação dada pela Lei nº 1.530, de 26.12.1951).

Ele disse que é uma carga muito grande para o lojista suportar. E revela uma conversa que teve com um dos locatários que solicitou a redução do valor do aluguel enquanto durar a recessão. E diz que não está descartada uma negociação neste sentido. ”Eu estou disposto a dar um prazo maior, além de não cobrar juros e nem multa. Não tem o que fazer. Cada caso é um caso. E precisam ser avaliados. Não estamos vendo a situação com bons olhos, mesmo porque o ônus do negócio é do empresário e os riscos de eventuais situações são deles. Mas se não tiver o que fazer, a intenção é negociar”, disse Joaquim Caetano. 

Em seu comentário, ele diz que um ofício foi encaminhado ao governador solicitando a reabertura do comércio, porém com um horário flexível. Joaquim estimava que o comércio voltasse a funcionar, ontem, segunda-feira, mas o setor ainda não obteve resposta do governo. Campanhas e carreatas têm sido realizadas para pressionar o retorno das atividades. “Tem sido um desastre. Um terror instalado. Mesmo que as lojas voltem a funcionar,  o cliente vai ter medo de manter uma rotina. Até voltar a normalidade as perdas serão grandes. Precisamos retomar. Nao tem outro caminho. A economia precisa girar”, voltou a ressaltar. 

Negociar é preciso 

Dono de uma empresa no segmento de distribuição de automação e segurança eletrônica (tudo em termos de tecnologias prediais), Ticiano Barros Proietti disse ao Jornal do Commercio que avalia a situação como como catastrófica. “O consumo foi desencorajado. As pessoas estão com medo de consumir. Os investimentos foram adiados. E a consequência é que os projetos que tínhamos em carteira foram todos cancelados até segunda ordem”, frisou ele ao mensurar ainda que as  vendas caíram 90% considerando o mês. 

Ele faz parte do rol de locatários que chegou a pedir a suspensão do aluguel por 3 meses, com chance de se prorrogar até que avaliem de fato quais as proporções de todo este movimento.

Para o comerciante, neste primeiro momento existem inúmeras possibilidades, para tentar suavizar a situação, porém dentro do perfil e boa relação que tem com os proprietários as saídas são sair do imóvel, ela aceitar a suspensão temporária e caso as atividades retomem  voltar a pagar; além da suspensão, que corresponde a um “desconto” do contrato total de aluguel em virtude da interrupção das receitas e caso a retomada econômica seja abaixo das atividades normais, os proprietários do imóvel podem adequar os valores de aluguel para uma nova realidade econômica. 

“Às vezes mais vale 1 pássaro nas mãos do que 2 voando. Porém essas respostas são apenas opiniões, considerar ou não nossos pedidos não são decisões que estão dentro da nossa alçada. Esse mesmo prédio onde estamos ficou mais de 2 anos de portas fechadas e gerando custos de manutenção, depreciação e IPTU”, salientou.

Especialista

Neste contexto, o advogado Daniel Alcântara Nastri Cerveira e especialista em Direito Imobiliário, explica que a respeito deste tema o Código Civil traz dispositivos (vide artigos 317 e 478 e seguintes) que admitem a revisão judicial dos contratos, independentemente de sua natureza, quando ocorrer um fato imprevisível, extraordinário e superveniente que desequilibre a relação, tornando a "prestação" excessivamente onerosa para uma das partes e gerando extrema vantagem para a outra. Assim, a partir do momento que a Covid-19 acarretou na diminuição drástica do faturamento das lojas e na interrupção dos seus funcionamentos é cabível defender que os contratos de locação dos respectivos pontos comerciais merecem ser revistos no sentido de serem contrabalanceados. “Nesta ótica, é inegável que os locativos devem ser reduzidos proporcionalmente pelo período que durar o evento, isto é, até que volte à normalidade entenda-se o nível de faturamento pré-crise”. .

O especialista acrescenta ainda que os contratos de locação de espaços em espaços em shopping centers, galerias, aeroportos etc. a situação é ainda mais evidente, na medida em que o comerciante depende exclusivamente do fluxo de pessoas no local. Mesmo os arrendamentos de imóveis de rua estão sujeitos à revisão à luz da realidade atual, uma vez que, no cenário de hoje, ninguém alugaria os imóveis pelos preços estabelecidos nas avenças locatícias.

“É importante salientar que o próprio mercado, sem a necessidade da intervenção do Poder Judiciário, vem promovendo a acomodação temporária das bases contratuais das locações. Como amplamente veiculado na mídia, muitos shopping centers já se comprometeram em fazer razoáveis concessões aos lojistas com extrema sensibilidade e bom senso, bem como outros infelizmente aceitaram apenas conceder meras migalhas”. Ele afirma que alguns locadores de pontos de rua igualmente posicionaram-se nesta linha. Diante deste quadro, tendo em vista que o próprio mercado assim se movimentou, é inquestionável o cabimento da revisão dos contratos de locação por força das medidas sanitárias determinadas em função da pandemia do coronavírus.

Por dentro

O governador Wilson Lima  publicou o Decreto nº 42.101/20 determinando a maioria das atividades a partir do último dia 21 e o decreto 42.106/20 que estabeleceu o funcionamento das atividades essenciais. Os empresários reivindicam a reabertura das lojas de rua a partir do dia 30 de março, e dos shopping centers, a partir de 7 de abril.

Em ofício encaminhado ao governador, os empresários solicitam retomada das atividades no comércio em sua totalidade. 

Conforme o texto a sugestão é a abertura de todas as lojas de rua em horário especial, das 9hs às 15hs, a partir do dia 30 de março de 2020. Isso possibilitaria turnos mais curtos de 6h diárias, podendo ser feita uma diminuição do quantitativo diário de funcionários e revezamento.

Além da postergação por 120 dias dos prazos de recolhimento de tributos estaduais; Cancelamento de multas decorrentes de inadimplência fiscal pelas empresas; Redução dos percentuais de MVAs (Margem de Valor Agregado) aplicados nas entradas de mercadorias no regime de substituição tributária na origem e nas entradas de mercadorias no nosso Estado. Prorrogação, por 90 dias, do prazo de validade das certidões negativas de débito. Medidas de apoio: instituição de linhas de crédito para as micro e pequenas empresas. 

Fonte: Andreia Leite

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