Manaus reforçou a alta e voltou a registrar o maior índice de aumento de preço de imóveis, em todo o país, entre novembro e dezembro. O incremento no preço médio do metro quadrado foi de 2,65%, elevando o valor de R$ 4.916 para R$ 5.047. As informações estão no Índice FipeZap, estudo mensal que acompanha as flutuações do mercado imobiliário de 50 cidades brasileiras. Na média nacional, o indicador registrou sua terceira expansão no mês passado (+0,46%) – percentual pouco acima dos +0,45% de novembro.
O metro quadrado mais caro de Manaus ainda está situado no bairro Praça 14 (R$ 8.469), na zona Sul da cidade, conforme a sondagem. Na sequência, estão Adrianópolis (R$ 6.484), São Jorge (R$ 6.043), Ponta Negra (R$ 5.922) e Nossa Senhora das Graças (R$ 5.486) – o primeiro e quarto na zona Centro-Sul, e o segundo e terceiro, na zona Oeste. Houve desvalorização para Praça 14 (R$ 9.242) e Nossa Senhora das Graças (R$ 5.557) em relação a novembro. Enquanto os demais (R$ 6.471, R$ 5.892 e R$ 5.657, na ordem) foram na direção contrária.
Na outra ponta, Cidade Nova (R$ 2.350), Santa Etelvina (R$ 2.598), Japiim (R$ 2.787), Tarumã (R$ 2.911) e Lago Azul (2.941) – nas zonas Norte, Sul, Norte, Oeste e Norte, respectivamente – contabilizaram os menores valores imobiliários, todos abaixo da média da cidade. Na variação mensal, o primeiro e o último pontuaram estabilidade, Santa Etelvina (R$ 3.201) e Tarumã (R$ 2.944) ficaram mais baratos e apenas o Japiim (R$ 2.676) registrou alta.
No acumulado dos 12 meses do ano, a capital amazonense subiu da sétima para a segunda posição, em termos de aumento de preços e imóveis, ao consolidar alta de 8,76%. Só perdeu para Brasília (+9,13%), mas ficou à frente de Curitiba (+8,10%), Maceió (+7,90%), Vitória (+7,49%), Florianópolis (+7,02%) e Campo Grande (+5,91%). São Paulo e Rio de Janeiro encerram o ano com incrementos médios de 3,79% e de 1,60%, nos preços de seus imóveis. Em síntese, todas as capitais brasileiras registraram aumentos de janeiro a dezembro de 2020, com exceção de Recife (-0,38%).
Abaixo da média
Na média nacional, o Índice FipeZap pontuou variação positiva de 3,67%, de janeiro a dezembro de 2020, ficando abaixo da marca de +4,38% esperada para o IPCA/IBGE do período. Na comparação entre a variação acumulada do Índice FipeZap e a inflação esperada, a expectativa é que o preço médio de venda dos imóveis residenciais encerre o período com queda real de 0,68%.
Apesar do reforço nos preços, o valor médio do metro quadrado dos imóveis de Manaus (R$ 5.047) segue aquém da média nacional (R$ 7.486), com uma diferença de 32,58%. A capital amazonense tem preço médio próximo ao de cidades paulistas como Guarulhos (R$ 5.019), Diadema (R$ 5.089) e São Bernardo do Campo (R$ 5.066), ou mesmo do Espírito Santo – Vila Velha (R$ 5.026).
Manaus está em 13º lugar entre as 16 capitais listadas pelo indicador FipeZap, ficando à frente apenas de João Pessoa (R$ 4.515), Goiânia (R$ 4.483) e Campo Grande (R$ 4.376). O Rio de Janeiro, por outro lado, voltou a apresentar o preço de venda médio de metro quadrado mais elevado (R$ 9.437) do ranking, sendo seguido por São Paulo (R$ 9.329) e Brasília (R$ 7.985).
Estoque antigo
No entendimento do diretor da Comissão da Indústria Imobiliária da Ademia-AM (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Amazonas), Henrique Medina, a elevação impar nos preços dos imóveis de Manaus se deve a um movimento de reequilíbrio de mercado. Segundo o dirigente, as empresas estavam trabalhando com valores aquém do necessário para a manutenção das contas, especialmente porque ncorporavam em seus estoques “produtos antigos”, lançados entre 2012 e 2013. Mas, o aquecimento do mercado e a inflação dos insumos teriam mudado o cenário.
“Por estarem pagando condomínio e IPTU, os incorporadores precisavam vender, visto que a maioria dos imóveis já estava entregue. Isso era feito a um valor muito baixo, reduzindo a média do metro quadrado. Mas, esse estoque acabou, em uma renovação que já havia ocorrido bem antes em outras cidades, como São Paulo. A partir do momento em que o incorporador lança um produto novo agora, leva em conta o valor atual, além do aumento de insumos, que foi absurdo em nosso Estado. Oss preços devem permanecer assim, caso não ocorram novas altas nos materiais”, ponderou.
Medina ressalta que os valores imobiliários locais ainda estão abaixo de outras regiões e considera que Manaus poderia até atuar com preços mais altos. Sobre o valor do metro quadrado mais baixo no Tarumã, o diretor da Comissão da Indústria Imobiliária da Ademia-AM avalia que isso se deve à “grande concentração” de imóveis do programa habitacional Casa Verde e Amarela – antes conhecido como ‘Minha Casa Minha Vida’ –, reduzindo o valor médio do bairro, a despeito de sua localização.
“Independentemente do preço, as condições de juros e de pagamento dos imóveis hoje são melhores do que as de tempos recentes. Antes, com uma taxa de juros mais alta, o valor final ficava bem mais alto do que o atual. Com o percentual de hoje, que é o mais baixo da história, ocorre o contrário na projeção do financiamento imobiliário. O momento é especial para aquisição de imóveis”, argumentou.
“Padrão econômico”
Já o presidente do Sinduscon-AM (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Amazonas), Frank Souza, descarta a influência da escalada dos preços dos materiais de construção na precificação do metro quadrado pela sondagem da FipeZap, já que os produtos analisados seriam imóveis consolidados e já prontos – e não aqueles que ainda estão sendo construídos.
O dirigente avalia que a elevação acima da média nos valores imobiliários da capital amazonense – e até da inflação acumulada do período – ocorre por uma simples dinâmica de oferta e procura. A mesma explicação, prossegue Frank Souza, pode se estendida para os bairros citados, que estariam sofrendo o efeito da flutuação de estoques, mediante o reaquecimento da demanda.
O presidente do Sinduscon-AM também frisa que o preço do metro quadrado local ainda está “muito abaixo” da média brasileira e atribui o diferencial ao mix de produtos da capital amazonense. “Temos que levar em conta que o produto imobiliário mais ofertado por aqui é o econômico. Imóveis de padrão médio e alto estão sendo pouco produzidos e, além disso, há um estoque no mercado de médio para baixo e não o contrário”, arrematou.
