1 de julho de 2022
Prancheta 2@3x (1)

Indústria imobiliária do Amazonas bate novos recordes no ano

A indústria imobiliária do Amazonas começou o ano batendo recordes, apesar da crise e dos impactos da guerra na Ucrânia. As incorporadoras somaram R$ 354 milhões em VGV (valor geral vendido) líquido, de janeiro a março de 2022. O resultado configura o maior patamar mensal de vendas desde 2017 e uma alta de 118% sobre igual intervalo de 2021 (R$ 162 milhões). A quantidade de unidades comercializadas subiu 57,56%, totalizando 1.125 unidades. O Estado teve apenas três lançamentos, mas o número também foi o mais elevado para o período. 

Os números foram extraídos dos Indicadores Imobiliários da Ademi-AM (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Amazonas), uma sondagem mensal com dados coletados de 34 empresas incorporadoras no Estado. A entidade aponta que, em meio à escalada dos juros, da inflação e do endividamento, o motor do crescimento foi a ampliação do leque para produtos de maior valor agregado e voltado para um público menos dependente de crédito. A saída foi apostar mais em loteamentos horizontais em condomínios fechados. Ainda assim, o setor mantém suas projeções para 2022 e espera igualar os resultados de 2021, na melhor das hipóteses.

Menos da metade (496) dos imóveis vendidos nos três meses iniciais de 2022 eram do padrão econômico. Ao menos 333 (29,6% do total) eram unidades horizontais, 278 estavam nos “demais padrões verticais”, e 18 eram imóveis comerciais. Seis localidades de Manaus responderam por 82,2% da oferta, todas nas zonas Oeste e Centro-Oeste da cidade. Os destaques foram o Parque Mosaico (295) –no Planalto –e o bairro Ponta Negra (294). Na sequência, vieram os bairros Colônia Terra Nova (126), Tarumã (126), Lago Azul (38) e Nova Esperança (38).

Sazonalidade e inflação

As altas anuais foram significativas, em que pese o enfraquecimento da base de comparação pela segunda onda de Covid e pelo fechamento quase generalizado da economia do Estado. O VGV foi o melhor da série histórica da Ademi-AM, superando o recorde anterior, registrado no segundo trimestre de 2021 (R$ 304 milhões). A quantidade de unidades vendidas bateu com folga os números de 2021 (714), 2020 (838), 2019 (574) e 2018 (514). O mesmo pode ser dito dos lançamentos, que não passaram de um, nos três anos anteriores, e zero, em 2018.

Em relação aos três meses finais de 2021, o volume de vendas líquidas ainda subiu 21,65%, mas a quantidade de unidades vendidas foi 12,92% mais baixa do que a daquele período (1.292). O tombo foi mais significativo no caso dos lançamentos, que recuaram 57,4% ante o quantitativo do último trimestre de 2021 (sete). A entidade, entretanto, aponta o fator sazonal e ressalta que o primeiro trimestre costuma ser o mais fraco do ano.

O levantamento mostra ainda que o impacto da aceleração dos preços na economia brasileira é significativo na variação dos preços do setor imobiliário. Quando se compara os valores de VGV lançados no primeiro trimestre deste ano (R$ 44 milhões) com os do mesmo acumulado do ano passado (R$ 367 milhões), verifica-se um incremento de nada menos do que 737%, sem descontar a inflação. É uma diferença sete vezes maior do que a obtida no confronto dos valores líquidos (+118%). Para efeito de comparação, o IGP-M anual do período foi de 14,77%, enquanto o IPCA não passou de 11,3%.

“Mudança de nicho”

O diretor da Comissão da Indústria Imobiliária da Ademi-AM, Henrique Medina, diz que o crescimento de três dígitos no trimestre foi, até certo ponto, surpreendente para a entidade. O dirigente ressalva que a base de comparação não é das melhores, já que o Estado passava ainda pela segunda onda no acumulado de janeiro a março de 2021, “com muita gente em casa”. Mas frisa que o setor teve um “primeiro trimestre histórico” neste ano, mesmo em um momento “extremamente adverso”. 

“Isso aconteceu apesar dos juros e inflação em alta, e com os clientes preocupados, em um ano eleitoral. O mercado é resiliente e procura alternativas para disponibilizar produtos alinhados com as necessidades do cliente. Esse crescimento veio justamente dessa forma, por um produto de nicho: lotes de terra em condomínios fechados. Os clientes da região gostam muito de morar em casas. Foi lançado um empreendimento do gênero, em fevereiro, que teve uma performance de vendas muito grande, fazendo o VGV ser recorde”, explicou.

Questionado sobre a abertura do leque da oferta em favor de imóveis de maior valor agregado, Medina lembra que pesquisa periódica da Ademi-AM,  voltada para os incorporadores, captura as preferências e necessidades do cliente. A mudança coincide com a escalada dos juros e da inadimplência –fator que compromete a capacidade de pagamento e financiamento de clientes das classes C e D. Ocorre em paralelo também com o aumento dos custos da construção, e seus impactos no retorno financeiro dos imóveis do Casa Verde e Amarela.

“Com essas informações, o incorporador desenvolve o produto que tenha a melhor velocidade de vendas. Naquele momento, a necessidade apontava para condomínios de lotes de alto padrão, o que chamamos nicho de mercado. Não sei se vamos ter outros, até porque ainda há estoque deste produto lançado agora. Mas, há uma liquidez interessante nesse caso, porque não há necessidade de financiamento. Essa é uma condição diferenciada em relação aos produtos multifamiliares, por exemplo”, comparou.

“Empresário confiante”

Indagado sobre projeções, o diretor da Comissão da Indústria Imobiliária da Ademi-AM, diz que as vendas de produtos residenciais estão alinhadas com o quarto trimestre do ano passado. Medina classifica 2022 como um “ano difícil”, com a inflação ainda subindo e pressionando os preços dos insumos. Assinala também que o setor se encontra diante de um “momento adverso” diante de um novo reajuste da Selic, que tende a eventualmente encarecer o crédito imobiliário nos bancos comerciais. Mas, não deixa de destacar que ainda há espaço para o otimismo.

 “Vale frisar a parceria da Caixa Econômica Federal, que segura esse aumento. Mas, acredito que o deficit habitacional continua subindo. As pessoas continuam casando e querendo mudar de habitação, e vamos seguir disponibilizando produtos no mercado e vendendo. Lembro que nós batemos também o recorde de lançamentos para o primeiro trimestre. Isso significa que o empresário está confiante e com apetite, mesmo com as adversidades. Já passamos por várias dificuldades e vamos passar por esta também”, arrematou. 

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