Impasse entre redes e aluguéis

Shoppings fechados ou com horários e fluxo de pessoas reduzidos. Vendas que na média não atingiram 65% do normal. E agora, com alta do número de casos e internações, novo recuo para as fases laranja e vermelha do plano de flexibilização da quarentena em diversas regiões de São Paulo. 

Num cenário de pandemia que continua complicado, muitas administradoras mantêm o reajuste dos aluguéis das lojas indexados ao IGP-M, que acumula alta de 28,94% até fevereiro de 2021. Com a alta dos custos, redes de franquias e franqueados, que representam cerca de 45% do mix de um shopping, se mobilizam para tentar substituir o índice, pelo menos por enquanto, por um que reflita melhor a atual realidade econômica -como o IPCA (inflação oficial), por exemplo, que acumula alta de 4,5%. 

O movimento levou a ABF (Associação Brasileira de Franchising) a solicitar um parecer ao jurista Fábio Ulhôa Coelho, a pedido dos associados, sobre a possibilidade de revisar contratos com base nesse momento de crise. E não só com relação ao descolamento do índice, mas também em relação à cobrança do 13° aluguel.  

“É uma variação gigantesca, muito fora do padrão da inflação. E exigir essa manutenção agora (do 13°) me parece despropositado, me surpreendi”, afirma Sidnei Amendoeira, diretor jurídico da ABF. “Apesar de a relação entre as partes não ser simples, sempre fomos parceiros. Mas vemos que muitos shoppings estão inflexíveis”.

Estimativas da Alshop (Associação Brasileira de Lojistas de Shopping) apontam que, por conta da pandemia e das medidas restritivas, os shoppings perderam 160 milhões de visitantes em 2020. E para os lojistas do setor, a recuperação dos efeitos da crise da covid deve levar um ano e meio até atingir os patamares de 2019.   

André Friedheim, presidente da ABF, faz um apelo para que administradoras de shopping reflitam e isentem os lojistas do pagamento das taxas de transferência para operações de franquia, para facilitar o repasse, para que a operação das marcas não se inviabilize a ponto de fechar lojas e para que os shoppings não percam lojistas. 

Outro levantamento da Alshop aponta que pelo menos 12 mil lojas (incluindo franquias) fecharam as portas devido à quarentena em 2020, ou declararam que não retomariam as operações nem com a reabertura. 

Daí a necessidade de diminuir custos de locação, que podem ultrapassar 40% das receitas, pois trata-se de uma situação excepcional que exige condições especiais para manutenção das lojas e empregos, afirma Friedheim.

“Os shoppings são atores muito importantes para o varejo, e para o franchising. Mas entendemos que é preciso que haja um reequilíbrio de forças entre lojistas e as administradoras”, destaca. 

Uma relação delicada

Dados da pesquisa trimestral da ABF mostram que, de julho a setembro de 2020, com o aumento da flexibilização, o fechamento de lojas diminuiu. No período, enquanto a abertura de operações subiu 2,9%, a alta de fechamentos foi de 2% – um saldo positivo de 0,9%. Já os repasses tiveram ligeira variação, de 0,8% para 0,9%. 

Porém, ao ser perguntado sobre o encerramento de unidades franqueadas hoje, Sidnei Amendoeira lembra que a ABF ainda está fechando os dados do último trimestre de 2020. Mesmo com as vendas de final de ano, ele acredita que o resultado não será nenhum ‘passeio no parque’. Também há sinal de melhoras nesse início de 2021.  

Sem auxílio emergencial, o consumo tende a cair, a redução de salário e suspensão dos contratos de trabalho acabou, e a prorrogação do pagamento de tributos também, reforça. “Apesar do volume de negócios ter melhorado no ano passado, a conta para pagar está chegando agora. E muito pior”, alerta. 

O diretor jurídico da ABF lembra da série de restrições que os shoppings têm para funcionar -o que deve dificultar um pouco essa retomada. Por isso, a princípio, a ABF vem orientando os associados a decidirem se entram com ações individuais contra os shoppings. Mas uma ação coletiva não está descartada, reforça. 

“Não pregamos pela judicialização e sempre estimulamos as negociações, mas tivemos várias conversas com shoppings e com a Abrasce (Associação Brasileira de Shoppings Centers) e não temos sido bem-sucedidos. Eles mostram disposição mas, na prática, essa postura é um pouco mais dura e intransigente”.

Ele próprio afirma que já ajuizou várias ações de franquias e franqueados nesse sentido, mas lembra que esse movimento gera desgaste nessa relação já tão delicada entre as partes. E que continua esgarçando. 

Ao lembrar que 60% do IGP-M, da FGV, é composto por preços de atacado e cuja alta em 2020 foi puxada pelo dólar e pelas commodities, ou seja, totalmente descolado da realidade do varejo e das franquias no momento, Amendoeira acredita que os shoppings temem que, se cederem agora, vai ser um ponto sem retorno. 

“Ninguém está pedindo ‘IGP-M nunca mais’. É uma questão pontual. Negociaremos até onde for possível, mas chegará um momento que não terá mais o que fazer”, destaca. 

Em nota, a Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers), “reforça que o IGP-M é um índice legal para reajustes de aluguéis e é discutido por lojistas e shoppings em ambiente de livre negociação, todos com perfeita ciência dos elementos que compõem o indexador”. E diz que “cabe aos empresários respeitar os contratos”.

“Eventuais renegociações devem ser feitas caso a caso”, continua a nota. “Durante a pandemia, alguns segmentos registraram crescimento de vendas e muitos seguiram com aberturas de lojas, reforçando otimismo no mercado -o que evidencia a particularidade de cada ramo de atuação”, destaca, lembrando que “as administradoras de shopping abstiveram-se de mais de R$ 5 bilhões em adiamento e suspensão de despesas aos lojistas”. 

Foto/Destaque: Divulgação

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