Imóveis irregulares: impactos nos negócios de compra e venda

Os imóveis irregulares no Brasil constituem um problema histórico desde o descobrimento do país. Em meados de 1.500, a Coroa Portuguesa institui políticas de desenvolvimento regional através de doação de terras, a fim de incentivar a ocupação do território. 

As doações de terras chamavam-se de “sesmaria”, das quais seriam doadas a quem tivesse intenção de cultivá-las, e parte que não fosse utilizada seria devolvida à Coroa. No entanto, com a independência do Brasil e com advento da constituição de 1824, a propriedade passou a ser protegida por princípios constitucionais.

Neste período, o Brasil não possuía legislação para tratar sobre a propriedade dos imóveis, sendo a tomada de posse o meio mais comum para adquirir terras, sem título ou registro algum. Isto gerou problemas fundiários que até hoje não foram resolvidos.

De acordo com informações do Ministério de Desenvolvimento Regional, cerca de 50% (cinquenta por cento) dos imóveis no Brasil possuem algum tipo de irregularidade. Dos 60 milhões de domicílios urbanos no país, cerca de 30 milhões não possuem escritura pública. 

Por conta disso, se tornou bastante comum no Brasil a compra e venda de imóveis irregulares através de contrato de gaveta, ou até mesmo de escritura pública de imóveis que não possuem matrícula junto ao cartório de registro de imóveis. Ressalta-se que neste tipo de transação, está sendo negociada a posse do imóvel, e não a sua propriedade, visto que não é possível negociar aquilo que não possui. 

Importante deixar claro que, embora a posse tenha natureza jurídica diversa e limitada em comparação à propriedade, a mesma possui respaldo legal através das ações possessórias, e através dos contratos específicos e pormenorizados de acordo com o negócio entabulado. No entanto, é necessário observar alguns pontos importantes antes de fechar negócio.

É imprescindível que o comprador certifique-se da capacidade legitima de quem alega ser o dono da posse. Neste tipo de aquisição, o comprador deve ter um cuidado ainda maior, visto que na maioria dos casos, é difícil ter a certeza se a pessoa é ou não o legitimo possuidor do imóvel, dada a ausência de documentos que comprovem tal condição. 

Além disto, quando houver dúvidas em relação à titularidade do imóvel, é aconselhável exigir que o contrato seja assinado em conjunto por outros familiares que possam eventualmente reivindicar o bem, como por exemplo, os herdeiros necessários.

Além disto, é indispensável verificar se a posse objeto de transferência tenha origem através de violência ou clandestinidade de quem alega ser seu titular. 

Por fim, deve ser verificado se o imóvel em questão pertence à União, Estado ou Município. Isto porque se o imóvel pertencer à um desses entes, é quase certa a impossibilidade de aquisição definitiva da propriedade ou do direito real de habitação. 

Por tanto, é indispensável que seja realizada a due diligence imobiliária de forma preventiva, com o objetivo de analisar todas as documentações e evitar implicações jurídicas que possam trazer riscos ao comprador adquirente. 

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