Instrumento utilizado no mercado quando crédito era escasso volta a ser praticado no setor
Para enfrentar a escassez de crédito habitacional, as incorporadoras começaram a reforçar uma antiga prática do mercado imobiliário: o financiamento direto a clientes. Analistas alertam, no entanto, que esse tipo de operação tende a ser conduzida por um grupo limitado de companhias e em segmentos específicos, por exigir características cada vez mais raras em um setor que está em dificuldades: caixa robusto, baixa alavancagem e clientes com capital próprio.
No último fim de semana, a Cyrela voltou a oferecer a “tabela direta” aos seus clientes, com foco no estoque de imóveis prontos e em unidades que serão entregues em menos de seis meses. Com isso, a companhia se juntou a outras empresas listadas na Bolsa, como a Eztec, Trisul e Helbor, que voltaram a aplicar essa opção de crédito. “Esse é um instrumento que a Cyrela usou muito no passado quando o crédito ainda era escasso, em 2005 e 2006. Estamos voltando a utilizá-lo agora, porque sentimos que pode ajudar nas nossas vendas”, disse o diretor de relações com investidores, Paulo Gonçalves, em entrevista ao Broadcast, serviço em tempo real da Agência Estado, na semana passada.
Na opinião da diretora da agência de classificação de riscos Fitch, Fernanda Rezende, essas operações trazem riscos de inadimplência e, além disso, há dúvidas sobre a demanda dessa opção entre os consumidores. “A tabela direta pode, num primeiro momento, gerar retornos mais elevados em receitas financeiras, mas adiciona riscos de crédito ao balanço das empresas”, disse. Ela ressalta que, em condições normais de mercado, o financiamento bancário tradicional é mais adequado para o setor do que o “autocrédito”. “Se vai ter demanda e interesse dos compradores, isso ainda vai ser testado, pois os juros tendem a ser maiores e o prazo mais curto que o dos bancos.”
Para que a empresa tenha um retorno positivo, ela precisa conceder o financiamento a uma taxa superior a que ela paga para captar recursos. No caso de empresas mais endividadas e com problemas de liquidez de curto prazo, esse custo de captação de capital já é bastante elevado, o que pode tornar os juros cobrados de clientes pouco acessíveis. Em geral, o financiamento direto é taxado a cerca de 12% ao ano mais a correção monetária feita pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), ou cerca de quatro pontos porcentuais acima da taxa básica de juros, a Selic. Em entrevista ao Broadcast, a analista da agência de classificação de riscos Moody′s, Cristiane Spercel, ressaltou que as empresas precisam ter uma posição de caixa elevada e um balanço robusto para viabilizar essas operações, pois, além de reservar capital para a concessão de crédito, esta modalidade de financiamento tem o potencial risco de gerar aumento das provisões contra a inadimplência e contingências. Por isso, entre as sete companhias avaliadas pela Moody′s (Cyrela, Even, Gafisa, PDG, Brookfield, Viver e MDL), a Cyrela é a que tem as condições mais adequadas para oferecer a tabela direta.
Segundo Cristiane, as empresas precisam levar em conta que o custo de uma eventual recuperação de imóvel é maior que o do processo de distrato (quando o cliente devolve a unidade para a construtora). “O processo de execução para retomada da garantia em um evento de inadimplência tem um custo mais elevado do que para distratar um contrato de compra e venda durante o período de construção. As provisões para contingências também tendem a ser mais altas para compensar esse risco adicional”, explicou.
Para a equipe de analistas do JPMorgan, grande parte dos consumidores com o perfil de crédito necessário para ingressar na “tabela direta” teria condições para conseguir o financiamento bancário, que é mais barato. Nos cálculos do banco, as parcelas pagas mensalmente na tabela direta seriam 20% maiores que no crédito bancário, mesmo levando em consideração uma quota de financiamento de apenas 60%, frente os 80% do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo).
Capacidade. Na avaliação da equipe do banco, entre as empresas de capital aberto, a Eztec, a Direcional, a MRV e a Cyrela são as que têm mais condições para oferecer essa opção. As quatro companhias têm dívidas líquidas baixas em relação ao patrimônio líquido, com índices menores que 35%, além de gerarem fluxo de caixa livre de maneira consistente.
A Eztec iniciou recentemente uma linha de financiamento direto para imóveis prontos, com juros de 9,99% e prazo de pagamento de até 150 meses. A correção é feita com o IPCA (índice de preços ao consumidor amplo) e o crédito cobre até 80% do valor de contrato. A empresa espera usar até R$ 100 milhões em sua campanha de tabela direta. A Trisul começou a oferecer essa possibilidade aos clientes em junho, com o objetivo de aumentar o volume de vendas. O programa prevê o financiamento de até 70%, a ser pago no prazo de 180 meses. A correção é feita pelo IGP-M mais 12% de juros ao ano.
