A comercialização de imóveis é um dos negócios mais realizados pelo mercado, e um dos diversos problemas que podem surgir na aquisição imobiliária é a caracterização da possível fraude à execução fiscal e, consequentemente, a perda do imóvel adquirido.
O instituto da fraude à execução tributária encontra previsão no artigo 185 do Código Tributário Nacional (CTN) e representa garantia da Fazenda Pública contra aqueles devedores que, já possuindo seus nomes inscritos em dívida ativa, venham a alienar ou onerar seus bens, sem que haja reserva de outros para garantir o pagamento do crédito inscrito, frustrando, assim, a satisfação da dívida.
Logo, a partir do momento que o crédito é inscrito em dívida ativa, o devedor não poderá alienar seu patrimônio, salvo nos casos de reserva de bens, sob pena de configurar fraude à execução.
Em 2009, foi editada a Súmula nº 375 do STJ que, em tese, proporcionaria maior segurança jurídica para os adquirentes de boa-fé. No entanto, o STJ, nos últimos anos, passou a entender que a referida súmula não tem aplicação para o caso de execuções tributárias, em virtude do princípio do interesse público sobre o particular.
Como a discussão envolve tributo, é de extrema relevância a proteção dos interesses do Estado em face ao prejuízo econômico e social que o particular poderá suportar.
Segundo o STJ, a finalidade do artigo 185 do CTN não é resguardar o direito do terceiro de boa-fé, mas proteger o interesse público contra atos de dilapidação patrimonial por parte do devedor, porquanto o recolhimento dos tributos serve à satisfação das necessidades coletivas.
O entendimento do Judiciário, ao conferir presunção absoluta de fraude após a inscrição em dívida ativa, já gera, por si só, uma situação de insegurança e imprevisibilidade para os adquirentes de bens no Brasil, de uma forma geral. Mas há uma preocupação ainda mais específica que gera a necessidade de um sério debate em torno dessa jurisprudência do STJ, são os casos em que ocorre alienação sucessiva de um bem e o último alienante não tem qualquer inscrição em dívida ativa, mas, mesmo assim, possa vir o adquirente a perder o objeto da aquisição em execução fiscal movida contra proprietário anterior àquele que lhe vendeu o imóvel.
Para se evitar perda do imóvel adquirido por meio de possível fraude à execução fiscal, é necessário sempre avaliar o histórico registral, com a realização de diligências prévias sobre todos os proprietários antecessores ao promitente comprador. Por isso, é de extrema relevância que os adquirentes consultem profissionais da área jurídica qualificados para que possam avaliar a futura transação, permitindo maior segurança jurídica.
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