“O síndico é um gestor, precisa conhecer de tudo”

Com o “boom” do mercado imobiliário a figura do síndico está ganhando importância na sociedade, afirmou o advogado Márcio Rachkorsky, um dos maiores especialistas da atualidade na área condominial, apresentador do programa Condomínio Legal, na rádio CBN, e membro efetivo da equipe “Chame o Síndico”, do Fantástico.
Rachkorsky esteve na última quinta-feira, dia 14, em Manaus para ministrar palestra sobre Temas Polêmicos e Atuais da Vida em Condomínio, para administradores, síndicos, proprietários ou inquilinos de condomínio. Em entrevista ao Jornal do Commercio, o especialista fala da importância do síndico e aponta erros.

Jornal do Commercio: Qual a importância e o papel do síndico?
Márcio Rachkorsky – O síndico é como se fosse um gestor desses empreendimentos, ele assina contratos, representa dezenas ou às vezes até centenas de pessoas, então é um cargo bem difícil de ocupar e cada vez mais complexo, porque ele precisa entender de direito, de engenharia, de contabilidade e de psicologia, então não dá mais pra ser síndico sem se preparar. Ele precisa ler, estudar, participar de palestras, de eventos e estar sempre se atualizando. É um profissional que possui muitas responsabilidades legais, ele precisa saber o que deve e não fazer, que tipo de cautela deve tomar para não se prejudicar e não causar prejuízo para os condôminos, evitar conflitos e fazer uma gestão mais participativa e mais democrática. Já atuei em casos bem complicados em São Paulo e Rio de Janeiro, e sempre tento passar que o cargo de síndico não é algo tão simples quanto parece, porque a probabilidade de errar é muito grande. E as pessoas precisam compreender que ele precisa tomar medidas mais bruscas, dar uma multa, uma advertência, porque o papel dele não é fácil e é preciso ser tolerante.

JC – O problema de vagas é bem comum nos condomínios e causa muitos conflitos entre os moradores. Como o síndico ou administrador do empreendimento deve proceder?
MR – Esse é um problema que acontece no país inteiro. Na hora de comprar um apartamento as pessoas esquecem de verificar a vaga de garagem, de se informar sobre a dimensão e acabam comprando um apartamento com vaga pequena ou média, mas geralmente as pessoas possuem um carro grande. A dica na hora de comprar um imóvel é olhar a vaga de garagem, verificar as medidas para não ter surpresas. E no dia a dia, o sistema que mais funciona é o sorteio, onde as pessoas têm a chance de revezar nas vagas e ter oportunidade às vezes de pegar uma vaga boa, em outras uma ruim. Já para os prédios maiores, funciona bem a contratação de um manobrista, isso é claro, se tiver dinheiro em caixa, o morador não vai precisar ficar se preocupando em estacionar bem o carro, ficar manobrando, ele só irá deixar lá com o manobrista, é tudo bem mais fácil, mas o serviço é mais caro. No mais, ter bom senso, respeitar o vizinho, ter cuidado na hora de abrir a porta, ter cuidado para não avançar a vaga do vizinho e não parar fora da faixa.

JC – E em situações de falha construtiva?
MR – Em relação à falha construtiva o síndico precisa ficar atento aos prazos de garantia. Toda vez que a construtora entrega um empreendimento novo, o síndico precisa logo buscar um engenheiro, um perito, para fazer um laudo, uma vistoria técnica do prédio inteiro, em todas as áreas comuns, produzir um laudo fotográfico e um laudo técnico. O síndico precisa notificar a construtora, dando ciência de todas as falhas e tentar amigavelmente que ela apresente um cronograma para execução dos consertos e reparos. O melhor caminho é a conciliação com a construtora, porque a ação judicial para este tipo de assunto é muito demorada e cara, o resultado não é muito bom e não é efetivo.

JC – Em todas as obras o síndico precisa consultar os condôminos?
MR – Nas obras emergenciais, ele pode atuar por decisão própria, como por exemplo, estourou um cano e precisa fazer uma obra, nesse caso ele não precisa consultar os condôminos devido ser uma obra de caráter de urgência, mas em todas as outras que impliquem gastos e despesas extraordinária, é interessante que ele consulte os condôminos, faça uma assembleia, apresente o plano de obras e para cada tipo de interferência tem um coro, tem obras que precisa de dois terços, tem obra que precisa de unanimidade dos moradores, então depende da complexidade da obra, cada uma tem uma norma específica, mas é interessante que o síndico sempre consulte os moradores para evitar conflito.

JC – E na questão de inadimplência? O que o síndico pode fazer?
MR – Não tem milagre, o síndico precisa fazer uma cobrança ostensiva e efetiva. Logo no primeiro atraso ele precisa mandar uma carta para os devedores, no segundo mês tem que mandar para o jurídico e não pode deixar ficar muito tempo sem cobrar para a dívida não ficar muito grande, e buscar sempre o acordo. Porque é melhor a pessoa fazer um acordo e ele ir pagando aos poucos, do que ficar muito tempo sem pagar. E uma arma boa para fazer a cobrança é o protesto em cartório, não sei se aqui em Manaus é possível, mas em várias cidades já é, é uma lei bem recente. E o ideal é contar com um bom escritório de advocacia.

JC – E o papel do síndico na segurança do condomínio? O que você indica?
MR – Ele precisa estar atento às questões de segurança. Está na moda nos grandes centros os arrastões em condomínios, são quadrilhas mesmo, fortemente armadas que invadem os condomínios e passam horas lá dentro. E o síndico precisa ter um projeto de segurança, mas não adianta sair comprando as coisas e sair contratando gente, o ideal é contratar um especialista ou um consultor de segurança, para ele montar um projeto, de câmera, de alarme e de outros dispositivos. Em seguida, o prédio faz uma assembleia específica para aprovar esses gastos e aí então instala tudo o que tiver de instalar e faz as obras necessárias. E as medidas principais são treinar bem os funcionários e fazer com que os moradores respeitem as próprias normas impostas por eles, porque muitas vezes o condômino não quer perder o conforto, não cumpre as normas de segurança e põe tudo a perder, porque ele quer que o visitante dele entre com facilidade, quer que o entregador suba até o apartamento dele para entregar uma pizza, quer ter insufilm, mas não quer abaixar o vidro, então não adianta nada investir muito dinheiro se o morador não cooperar.

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