Manaus, 26 de Setembro de 2018
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Nova lei do distrato e o futuro do mercado imobiliário

Por: Da Redação por Gustavo Milaré
19 Jul 2018, 16h22

Crédito:Divulgação
Hoje em dia, não existe lei que regulamente o distrato, que é o desfazimento de contratos celebrados para a compra de imóveis na planta. Atualmente, quem se encontra nessa situação, deve submeter-se a um acordo com o incorporador ou, quando não é possível, a uma ação judicial.
Diante da crise imobiliária que temos passado nos últimos anos, composições amigáveis entre adquirentes desistentes e incorporadores têm sido cada vez mais difíceis, o que resultou no significativo aumento de ações judiciais para discutir seus termos, sobretudo o percentual do valor pago a ser devolvido, prazo para essa devolução e eventuais descontos incidentes.

Além de comprometer ainda mais o andamento já moroso do Poder Judiciário, essas ações judiciais ainda não encontraram um tratamento uniforme pelos nossos tribunais, o que tem trazido insegurança jurídica para ambas as partes envolvidas e, claro, consequências para toda a sociedade consumidora dos serviços judiciais.
Essa situação, porém, está prestes a mudar. No último dia 6 de junho, a Câmara dos Deputados aprovou o Projeto de Lei nº 10.728/2018, que regulamenta o chamado distrato.

Se convertido em lei, após aprovação do Senado Federal e posterior sanção do presidente da República, o projeto aprovado irá ao encontro da jurisprudência que vem se formando em nossos tribunais sobre a matéria. Isso porque, reconhecerá, de um lado, o direito do adquirente de desistir do negócio e de receber de volta parte do que pagou e, de outro, o direito do incorporador de lhe impor penalidades caso ocorra essa desistência.

De acordo com o projeto, os adquirentes que desistirem da compra de um imóvel comprado na planta pagarão multa de até 50% do valor já pago, caso o imóvel tenha sido construído sob o chamado "regime de afetação" -quando o patrimônio é separado legalmente daquele do incorporador -, ou de 25% do valor já pago, se o imóvel não estiver submetido a esse regime. Se, porém, o adquirente encontrar outro interessado em assumir seu contrato e o incorporador aprovar essa transferência, não haverá retenção dos valores pagos.

Além de regrar o limite da multa aplicável, o projeto aprovado também traz maior segurança jurídica ao prever que haverá o desconto da comissão de corretagem, dos impostos incidentes sobre o imóvel, de eventuais taxas de condomínio e de espécie de aluguel, conforme valor previsto em contrato, ou se não houver essa previsão, conforme valor fixado em juízo, caso a desistência ocorra após o adquirente entrar no imóvel.

A devolução do dinheiro para o adquirente será feita em parcela única até 30 dias após o habite-se do imóvel construído sob o regime de afetação (e não mais de forma imediata, como tem sido entendido pelos nossos tribunais) ou em até 180 dias após a assinatura do distrato, quando o imóvel não estiver submetido a tal regime.

O projeto aprovado pacifica ainda o prazo de 180 dias de tolerância para a entrega do imóvel, sem ônus para o incorporador, como também tem sido entendido pelos nossos tribunais. Após esse prazo, está previsto que o incorporador terá de devolver todo o valor já pago pelo adquirente e lhe pagar a respectiva contratual, tudo no prazo de 60 dias. Quando não existir a previsão dessa multa, o adquirente terá direito a indenização de 1% do valor já pago por cada mês de atraso, corrigido monetariamente.

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